TRP #16 - Neujahrsfolge mit Claudia Brey über Stadtentwicklung und langfristige Projekte

00:00:01: Hallo und herzlich willkommen im neuen Jahr zu unserer ersten Folge von The Real Pain.

00:00:07: Alex, wie geht's dir?

00:00:08: Wie war ein Weihnachten?

00:00:10: Was habe ich verpasst?

00:00:12: Du hast nicht sehr viel verpasst, wie man das als guter Unternehmer macht.

00:00:17: Ich habe mich dann auch entschlossen, ein bisschen krank zu werden, wie so viele von euch wahrscheinlich.

00:00:23: Zwei Wochen habe ich aber das sehr genossen.

00:00:26: Da ist man wenigstens gezwungen, keine Termine zu machen und nichts zu arbeiten.

00:00:29: Also Weihnachten war sehr ruhig, entspannt, auch gesundheitsbedingt.

00:00:32: an der Stimme merkt man es immer noch ein bisschen.

00:00:34: Aber freue mich total, dich wiederzusehen.

00:00:38: Vor allem der Real Pain.

00:00:40: Wir haben nach längerer Zeit jetzt wieder mal eine Pause gemacht von eine Woche, drei Wochen.

00:00:46: Drei Wochen, glaube ich.

00:00:47: Drei Wochen, ja.

00:00:48: Ich bin schon in zwei Wochen glücklich von der Real Pain.

00:00:51: Deswegen freue ich mich, dass es wieder losgeht.

00:00:53: Bei dir?

00:00:54: Weil ich hab's so da genossen, ich hab jetzt zwei Wochen lang das E-Mail-Programm vom Handy gelöscht gehabt, dass du, wie ruhig's da ist.

00:01:00: Ja.

00:01:01: Super angenehm, ja.

00:01:02: Und wir sollten unbedingt jetzt noch über Neujahrsvorsätze sprechen.

00:01:05: Ich fang mal mit meinen an, ne?

00:01:06: Also, neben den üblichen, die man's kennt, Ernährung, bla, bla, bla, bla, bla, bla, ist es vor allem die Bildschirmzeit.

00:01:13: Also, ich versuche, die Bildschirmzeit am Handy deutlich zu reduzieren.

00:01:18: Also, ich teile's auch gern.

00:01:19: Also, ich bin ...

00:01:21: Von wie viel auf wie viel?

00:01:23: Ich möchte auf unter zwei Stunden kommen.

00:01:25: Ich bin, glaube ich, eher im Teenie-Bereich, was das sonst betrifft, also inzwischen drei an vier Stunden.

00:01:32: Das hätte ich gern unter zwei Stunden am Tag.

00:01:34: Und dir?

00:01:35: Weil ich habe viel, viel mehr.

00:01:37: Aber das ist halt auch Apple.

00:01:39: Ich oute mich jetzt als Apple-User.

00:01:41: Der nimmt ja alle Bildschirme dann zusammen, wenn du auf Mac arbeitest und so weiter.

00:01:46: Und da habe ich oft acht Stunden oder so Bildschirmzeit.

00:01:48: Das schockiert mich schon, aber ich weiß nicht, ob ich da noch recht für weg kriege, weil ich ja doch den Computer auch mitrechne.

00:01:54: Ja, wenn April Bildschirm wieder dabei ist, wäre ich wieder beruhigt.

00:01:56: Das wird heißen sich nur vier Stunden am Tag Arbeit.

00:01:58: Aber na, das ist es leider nicht.

00:02:01: Ja, was machen wir hierher?

00:02:02: Ja, gute Frage.

00:02:04: Also wir haben ja eigentlich diesen Podcast relativ ohne Plan gestartet und freuen uns sehr, wie erfolgreich er trotzdem worden ist und haben uns gedacht, wir brauchen jetzt dann vielleicht auch ein bisschen einen Plan.

00:02:15: Und dieser Plan sieht wie folgt aus.

00:02:18: Im Herbst bzw.

00:02:19: seit Sommer haben wir alle Assetklassen, fast alle Assetklassen so oberflächlich einmal gestreift und haben den ganzen Markt einmal beleuchtet und insbesondere auf die Marktsituation konzentriert.

00:02:32: Und fürs neue Jahr haben wir uns vorgenommen, in das ganze Thema tiefer einzusteigen und wirkliche Deep Dives zu den einzelnen Assetklassen zu machen, wie zum Beispiel Büro oder Handel.

00:02:50: Genau.

00:02:52: Oder jetzt auch in der ersten Folge des heurigen Jahres Stadtentwicklung und langfristige Projekte.

00:03:00: Und da haben wir zu Gast die liebe Claudia Brey und wir freuen uns schon sehr mit ihr darüber zu sprechen, auf was wir insbesondere bei den ganz langfristigen Projekten der ÖBB schauen müssen.

00:03:15: Wir freuen uns besonders heute, die Claudia Brey begrüßen zu dürfen, Geschäftsführerin ÖBB Immobilienmanagement, GmbH.

00:03:23: Liebe Claudia, vielen Dank, dass du dir Zeit nimmst gleich zu Beginn des Jahres und wir bitten dich, dich ganz kurz vorzustellen und auch gleich angehängt zu vielleicht gerade ganz aktuellen Themen.

00:03:36: Ich habe schon gehört, das Telefon hat schon zweimal geklingelt in der Vorbesprechung.

00:03:40: Was sind so die aktuellen wichtigsten Themen, die dich so beschäftigen?

00:03:45: Ja, danke, Alexander, erstmal für die Einladung.

00:03:47: Ich freue mich sehr, hier sein zu dürfen.

00:03:50: Und da ich eigentlich erst heute aus dem Urlaub zurückkomme, freut es mich sehr, dass das mein erster Termin immer im neuen Jahr ist.

00:04:00: Ja, also vorgestellt hast du mich jetzt schon in meiner aktuellen Position.

00:04:05: Mein Hintergrund ist natürlich mittlerweile schon mehr Jahre, als mir lieb ist, in der Immobilienwirtschaft tätig zu sein.

00:04:14: Begonnen habe ich knapp zehn Jahre bei der EMO-Finanz, war dann bei Ernst & Young und bei der Generale und darf seit mittlerweile mehr als fünf Jahren die ÖBB-Emobilien verantworten, was mich sehr freut, weil es eine wirklich sehr spannende Aufgabe ist.

00:04:36: Du hast schon in der Vorstellung erwähnt, die Unternehmen, wo du warst, waren noch private dabei, auch bösenotierte Unternehmen.

00:04:45: Wo würdest du so wesentliche Unterschiede sehen in einer Managementposition bei privaten Unternehmen oder institutionellen Immobilieninvestoren zu einem Konzern wie der ÖBB?

00:04:59: Wo würdest du da die wesentlichen Unterschiede sehen?

00:05:03: Also grundsätzlich, ich war ja, wenn man meine Stationen ansieht, immer in großen Unternehmen.

00:05:10: Also ich habe ja nie das klassische kleine Unternehmen oder das Familienunternehmen erlebt, sondern ich war immer in großen Unternehmen, das große Börsen und Tiertemobilienunternehmen, der Big Four Wirtschaftsprüfer und dann die traditionreiche Versicherung.

00:05:27: Das heißt, das waren immer große Unternehmen.

00:05:30: Aber Die ÖBB ist schon dann doch nochmal ganz was anderes.

00:05:34: Erstens, was die Dimension betrifft.

00:05:36: Und zweitens, was bei uns natürlich schon anders ist, ist, dass wir die Immobilientochter eines Eisenbahnunternehmens sind.

00:05:45: Das heißt, dieser Konzern ist ein Eisenbahnunternehmer und das Kerngeschäft ist nicht Immobilien.

00:05:52: Und insofern, die Immobilien ... um die wir uns kümmern dürfen, die wir entwickeln dürfen, die wir projektieren dürfen, sind Immobilien, die für das Keingeschäft nicht mehr benötigt werden.

00:06:03: Das heißt, der wesentliche Unterschied zum klassischen Immobilienunternehmen ist, dass bei uns das Keingeschäft was anderes ist.

00:06:11: Und da sind wir dann eigentlich schon in der Entwicklung?

00:06:14: was sozusagen der wesentliche Schwerpunkt ist, d.h.

00:06:16: Bestand oder Bestandsverwaltung, dass man sagt, dir fünfzig Prozent sind, die das Assetmanagement von Betriebsleagenschaften, ist es eigentlich bei euch gar nicht, sondern es geht zu welchen Prozentsatz geht es um?

00:06:28: eigentlich nur um Entwicklung?

00:06:31: Also das an Prozentsätzen festzumachen ist schwierig, vor allem, wie gesagt, eine Immobilie, die wir entwickeln dürfen, muss zuerst vom Kerngeschäft als wie es bei uns heißt, entbehrlich geprüft werden.

00:06:46: Das heißt, es muss auf Herz und Nieren festgestellt werden, dass ein bestimmtes Grundstück nicht mehr notwendig ist für den Bahnbetrieb und auch nicht mehr in der Zukunft notwendig werden wird.

00:06:58: Dann ist es frei.

00:07:00: unter Anführungszeichen für die Entwicklung und dadurch, dass sich das Bahngeschäft, der Bahnbetrieb in den letzten Jahren und Jahrzehnten ja massiv weiterentwickelt hat, massiv modernisiert hat.

00:07:12: wurden und werden immer noch große Flächen frei, die eben früher fürs Eisenbahnfahren notwendig waren, die aber jetzt frei werden, um sie anderweitig zu verwenden.

00:07:21: Und dann kommen sie zu uns und wir dürfen uns überlegen, was wir damit schaffen können, Wohnraum, Lebensraum, je nachdem.

00:07:30: Jetzt sagt man üblicherweise Projektentwicklungen, je nachdem, ob sie gewidmet sind oder nicht, dauern zwischen zwei und fünf Jahre, je nachdem, ob sie gewidmet sind oder nicht.

00:07:39: Ich kann mir vorstellen, bei euch sind das teilweise sehr langfristige Prozesse, oder?

00:07:43: Also das heißt, diese Projekte, die ihr jetzt sozusagen in der Bibelin habt, kannst du dann ganz kurzen Überblick geben, ohne zu sehr ins Detail über welche Zahl, an Quadratmeter sprechen wir da, die du da derzeit verantwortest und über welche Fristigkeiten zieht sich das in die Zukunft?

00:08:04: Also die Langfristigkeit ist natürlich schon ein bestimmender Faktor und es ist... Führerweise muss man schon sagen, es ist auch schwer, unser Portfolio jetzt mit dem Portfolio und damit auch den Entwicklungszeiten eines klassischen Immobilien-Unternehmens zu vergleichen, denn unser wesentliches Projekt aktuell ist der Nordwestbahnhof.

00:08:24: Da sprechen wir von der Achthundertachzigtausend Quadratmeter BGF und einer Entwicklungszeit, wenn man so möchte, die man in Jahrzehnten ansetzt.

00:08:34: Weil wir haben letztes Jahr haben wir zwanzig Jahre über die Immobilien gefeiert.

00:08:38: Und die erste Projektbesprechung zum Nordwestbahnhof fand vor zwanzig Jahren, also im Gründungsjahr der ÖBE-Mobilien statt.

00:08:47: Das heißt, das ist schon eine Zeitschiene, die durchaus einen langen Atem erfordert und die Komplexität mitbringt.

00:08:57: Die Abstimmungen mit zahlreichen Steak-Holdern, mit natürlich wechselnden Vorgaben, das ist schon eine Herausforderung.

00:09:09: dieses Geschäft.

00:09:11: Aber ja, es ist mittlerweile eher ein fast abgetroschener Satz.

00:09:15: Aber Stadtentwicklung ist kein Sprinkton, sondern ein Marathon.

00:09:18: Und ich glaube, das ist schon das, das die ÖBE-Mobilien auszeichnet.

00:09:24: Das wird damit sehr gut arbeiten können.

00:09:28: Ja, also das sind wirklich jetzt, ich muss sagen, das ist so lange ist, dass ich das noch, so lange ich in den Paaren schon ging, zwanzig Jahre ist wirklich.

00:09:37: ist wirklich enorm.

00:09:38: Und in die Zukunft blicken, wann würdet ihr sagen, aus aktueller Sicht, wann das in etwa wirklich vollständig entwickelt ist?

00:09:48: Vollständig entwickelt.

00:09:49: Also es ist ja mittlerweile in der Umsetzung.

00:09:53: Das heißt, wir hatten auch schon die ersten Bauplätze in der Verwertung, in den Ausschreibungen.

00:09:59: Wir haben die ersten Bauplätze übergeben und verwertet.

00:10:04: Das heißt, wir sind mitten drin.

00:10:10: Die weitere Projektarbeit wird in verschiedenen Phasen erfolgen, parallel zur Freimachung, die ja auch immer noch läuft.

00:10:16: Das ist einerseits finde Freimachung noch statt, andererseits gibt es auch schon die ersten Verwertungen.

00:10:22: Und die letzten Baufelder, ich hab' ... ... die letzten Baufelder dann auch fertig gestellt sein.

00:10:36: Das ist natürlich auch, denke ich mir, eine Sache, die das kann man auch nie so als ein Projekt sehen, wenn so viele Baufelder entwickelt werden.

00:10:46: Sind das ja eigentlich lauter Einzelprojekte oder viele Einzelprojekte?

00:10:50: Ja und nein, wobei es uns schon sehr wichtig ist.

00:10:53: Und ich glaube, gerade beim Nordwestbahnhofer schaffen wir das auch sehr gut.

00:10:58: Das wird nicht als... als Einzelprojekt, als Einzelbauplätze behandeln, sondern dass wir das große Ganze im Blick haben.

00:11:06: Und eigentlich bei all dem, was wir tun, die Vision des Stadtviertels, das dort irgendwann einmal stehen wird und wo dann die Menschen leben werden, die sich hoffentlich wohlfühlen in dem ehemaligen Bahnareal, das es ja ist.

00:11:20: Das wir versuchen mit baufeldübergreifenden Vorgaben ein... ein Gesamtbild zu schaffen, das wir dann auch umsetzen können.

00:11:31: Fast eine Million Quadratmeter.

00:11:34: Wenn du noch zwei weitere Projekte nennen würdest im Bereich Entwicklung, was wären das für Projekte, beispielhaft?

00:11:41: Es gibt, es ist natürlich, unser Fokus ist natürlich schon auf Wien, aber wir haben natürlich auch in den Regionen sehr spannende Stadtentwicklungsgebiete, wie zum Beispiel in Villach, Villach-Westbahnhof.

00:11:55: dann in Cremes, in Linz, also die Pipeline, die Pipeline ist gut gefühlt.

00:12:00: Ja.

00:12:04: Vielleicht bei diesen, wenn man noch kurz das zu einem Thema blockiert, diese Stadtentwicklungsprojekte.

00:12:09: kurz abschließend und rückblickend.

00:12:12: Jetzt ist ja das alles ein laufender Prozess, wo wahrscheinlich ihr auch hier laufend weiterentwickelt oder wo sich die stadtplanerischen Ansätze laufend weiterentwickeln.

00:12:19: Wenn man jetzt so zurückblickt in den letzten zwanzig Jahre, gibt es da Dinge, wo ihr sagt, Da gibt es gewisse, hat gewisse Move, gewisse Strategieeindrungen gegeben, wo man gesagt hat, im Rahmen dieser Stadtentwicklungsprojekte setzt man andere Schwerpunkte.

00:12:34: Es verändert sich Schwerpunktsetzung, das können auch, ich spreche damit an, ob es neue Nutzungen sind oder ähnliches.

00:12:40: Gibt es da etwas im Rückblick, wo du sagst, da hat es gewisse Wendungen gegeben, im Sinne auch der Reflexion?

00:12:48: Und das, was sehr wichtig ist, ist, dass es notwendig ist gerade.

00:12:54: weil man eben weiß, dass der Prozess der Stadtentwicklung ein langfristiger ist, dass man Ausrichtungen, Fokuspunkte setzt, die auch die notwendige Flexibilität in der Entwicklung lassen und dass man Leitsbilder entwickeln, die dann auch in zwanzig Jahren noch relevant haben.

00:13:17: Und ich glaube, dass das diesen Team, und ich sage absichtlich diesen Team, weil es nicht ich war, weil ich bin jetzt seit fünf Jahren dabei, vor zwanzig Jahren war das Team schon dabei.

00:13:27: Und dass dieses Team das höchst professionell gemacht hat.

00:13:32: Und ein Beispiel, an dem man sehen kann, ist aus meiner Sicht ganz klar der Wiener Hauptbahnhof.

00:13:40: Wer früher den damaligen Südbahnhof dieses Gebiet kannte, sieht die Diskrepanz zwischen damals und jetzt.

00:13:48: Und der Hauptbahnhof ist aus meiner Sicht das Paradebeispiel gelungener Stadtentwicklung.

00:13:55: Dass irgendwo alles einschließt, vom Büroviertel zum Wohnraum bis zur Mall bis zur Bahnhof-City, wo die Menschen ihre Bedarfe in das täglichen Leben stecken können.

00:14:09: Und der Wiener Hauptbahnhof hat sich in einer doch für Stadtentwicklung rasanten Zeit.

00:14:17: zum teuersten und besten Bürostandort nach der Wiener Innenstadt entwickelt.

00:14:21: Und da muss ich schon sagen, recht viel Besseres dieses Teames damals gemacht hat, kann man es eigentlich nicht machen.

00:14:29: Das Einzige, wir würden jetzt wahrscheinlich nicht mehr die Bauplätze verkaufen, sondern entlang unserer Immobilienstrategie im Eigentum behalten, Baurechte vergeben, selbst entwickeln, aber sonst.

00:14:42: Ja, das ist tatsächlich eine neue Stadtentwicklung.

00:14:45: Das muss man einfach so sagen.

00:14:47: Ich kenne den Süppbahnhof noch.

00:14:49: Und vor allem diese Stadtkante, das war ja eine extreme Stadtkante, dahinter ist es ja wirklich abgebrochen und war wirklich in einer sehr schlechten Qualität.

00:14:59: Das ist spannend, wenn ich dich unterbreche, dass du das jetzt sagst, weil das ist schon auch bei unseren Stadtentwicklungsgebieten wichtig.

00:15:07: Wir haben ja üblicherweise nicht den Gebieter auf der grünen Wiese, dass irgendwo im Nirgendwo ist, sondern aufgrund dessen, dass wir ehemalige Bahnareale bearbeiten dürfen, sind die üblicherweise verkehrstechnisch sehr gut angebunden und innerstädtisch.

00:15:20: Deswegen gibt es auch nicht ein starres Modell, wo ich sage, ich habe immer den gleichen Prozentsatz, weil du vorher die Nutzungen angesprochen hast.

00:15:28: Ich habe X-Prozent-Nutzung A, Y-Prozent-Nutzung B. weil wir immer auch das Umfeld mitdenken müssen und schauen müssen, wo ist dieses Stadtentwicklungsgebiet?

00:15:39: Was besteht darunter schon?

00:15:41: Und was braucht dieses neue Quartier, dieses neue Kretzel einmal, dass es sich dann auch harmonisch in das Bestehen der Stadtbild einfügt?

00:15:51: Es ist auf der einen Seite meiner Meinung nach, haben diese alten, sozusagen Alkens, alten Anlagen wie diese alten Bahnhöfe, Stadtkanten verursacht oder sie waren eine echte Narbe oder ein Schnitt durch die Stadt.

00:16:06: Da gibt es ja noch eine Narbe, das ist sozusagen Westbahnhof, der ganze Bereich Westbahnhof.

00:16:11: Also ich habe vor fünfzehn oder dreißig Jahren auf der Universität Wiener Entwerfen gemacht.

00:16:17: zum Thema Westbahnhof Nachnutzung des Areals.

00:16:20: Ich glaube, da war noch nicht so sicher, ob da überhaupt langfristig bestehen soll, bin ich mir jetzt nicht sicher.

00:16:24: Wesentliche Teile an der Felberstraße entlang waren damals, haben wir Entwerfungen gemacht, wie man das nutzen könnte.

00:16:32: Wird es da auch im Bereich Westbahnhof noch eine, muss ich sagen, Verdichtung ist der falsche Begriff, aber wird es da stüttebauliche Maßnahmen geben noch?

00:16:39: Ja, also Westbahnhof Felberstraße ist ein Stadtentwicklungsgebiet der Zukunft.

00:16:43: Aber man muss dazusagen der Zukunft, weil es findet Bahnbetrieb statt, es wird auch Bahnbetrieb bleiben, aber das Ausmaß wird sich verändern.

00:16:54: Aber es ist ein unserer künftigen Stadt-Entwicklungsgebiete.

00:16:57: Es

00:16:57: ist ein sehr wesentlicher Pendlerbahnhof nachgefahren für den Regionalverkehr, aber sozusagen eine Verdichtung, also die Flächen, wie sie jetzt in dem Ausmaß vorhanden sind, werden für den Bahnbetrieb nicht in dem Ausmaß gebraucht und es wird etwas verdichtet, so zu sagen.

00:17:14: Ein Thema, das sich wahrscheinlich auch in den letzten zwanzig Jahren eingemischt hat in eurer Entwicklungstätigkeit ist natürlich das Thema Nachhaltigkeit.

00:17:24: Ich glaube wie viel ein bekannt ist, bist du auch ein Präsidium-Mitglied bei der ÖGNI.

00:17:32: Wie siehst du da, wenn du jetzt das Thema Nachhaltigkeit und eure sehr langfristigen Projekte siehst?

00:17:37: Nachhaltigkeit ist ja auch ein langfristiger Trend.

00:17:41: Wie wirkt das ein?

00:17:42: Wie ist das in den letzten fünf Jahren?

00:17:44: Hat das eingewirkt bei euch?

00:17:47: Auch aufgrund aktuellen Diskussionen zu der Nachhaltigkeit, wie siehst du da die nächste Zukunft?

00:17:56: Also grundsätzlich muss man sagen, dass das Thema natürlich in der ÖBB schon seit Langem verankert ist.

00:18:03: Die ÖBB ist in eines der größten Nachhaltigkeitsunternehmen Österreichs.

00:18:07: Deswegen ist das kein Thema das erste Relevant, das ein Trend ist unter Anführungszeichen.

00:18:15: dass wir versuchen, gerade auch, und dann komme ich wieder zurück auf die Stadtentwicklungsgebiete, dass die Nachhaltigkeit schon bei der Konzeption des Gebietes versuchen, mitzudenken und umzusetzen.

00:18:28: Das heißt, noch lang, bevor dem Zeitpunkt, wo ich oder ein Bauträger, wo wir uns überlegen müssen, mit welchen Materialien bauen wir, wie stellen wir die Energieversorgung sicher, sondern schon einen Schritt oder fünf Schritte vorher, nämlich bei der Überlegung, wie konzipiere ich ein Stadtviertel, ein Stadtgebiet, bei dem die Bewohner dann alles haben, was sie brauchen.

00:18:54: Das eigentlich ein Rundumpaket aus Leben, Arbeiten, Kinderbetreuung, Ausbildung, Nahversorgung bietet, sodass eben die Leute, die dort wohnen, nicht ins Auto steigen müssen.

00:19:10: Oder aufs Radel oder was immer.

00:19:12: Das beste Verkehrsauskommen aus meiner Sicht ist ernstes gar nicht entsteht.

00:19:17: Und das werde ich nur dann erreichen, wenn ich schon bei der Konzeption der Stadt Viertels mir überlege, was brauchen die Leute mal als, die dort wohnen werden.

00:19:27: Und das ist ein Ansatz, den wir versuchen.

00:19:30: in jedem unserer Projekte mitzunehmen?

00:19:36: Auswirkungen der immobilien Krise.

00:19:38: Also ihr seid ja dadurch, dass ihr eben kaum oder oder wenig im Bestand managt bzw.

00:19:44: die Einheiten oft im Bestand gegeben werden und gemanagt werden.

00:19:49: Stichwort jetzt Retail, Hauptbahnhof, Shoppingcenter, wenn ich das so nennen darf.

00:19:55: Gibt es ja sehr viele Veränderungen am Markt.

00:19:56: Also wir haben durchaus Essort-Glassen, die sehr unter Druck sind.

00:20:00: Das ist natürlich Handel sei genannt, aber auch andere.

00:20:06: Das sind teilweise sehr kurzfristige Trends.

00:20:09: Wir haben ja auch Einwirkungen, ob es jetzt Corona ist, das war jetzt nicht langfristig verhörsebar und hat beispielsweise jetzt den Handelsimmobilienmarkt komplett umgeworfen und nachhaltig gestört, muss man so sagen.

00:20:26: könnt ihr da reagieren oder wird da reagiert, wenn man noch reagieren kann, dass man sagt, okay, ich sage es jetzt ganz banal, wir hatten vor, in diesem Gebiet wohnen bis zu einem Beruhreizigprozent Handel zu machen und zehn Prozent sonstiges, dass man hier sagt, okay, wir verschieben das, weil wir einfach glauben, dass wir Nehmen wir Hauptbahnhof sehr viele Retail-Flächen, die auch sehr professionell gemanagt werden, aber wir nehmen hier gewisse Acid-Glasen zurück und legen Schwerpunkte woanders.

00:20:53: Basiert das bei laufenden Projekten oder ist es gar nicht mehr möglich?

00:20:57: Aufgrund der Widmen beispielsweise?

00:21:00: Also grundsätzlich, weil du gerade Einzelhandel ansprichst, ja, der Einzelhandel hat natürlich während Corona, weil der Einzelhandel immer ... hat eine massive Dehle, natürlich.

00:21:14: Wenn Betretungsverbote ausgesprochen sind, dann natürlich.

00:21:18: Wobei der Einzelhandel ist nicht erst seit Corona im Wandel, sondern kann mich noch an die Immo-Finanz-Zeiten erinnern und das ist mittlerweile doch ein paar Jahre her.

00:21:32: Der Einzelhandel war damals auch schon im Wandel und diese Dehle während Corona Das war, meines Erachtens, massiv, aber die Entwicklung der Einzelhandel oder der stationäre Einzelhandel durchgemacht hat oder durchmacht seit zwanzig Jahren durch das Aufkommen und Erstärken von Onlinehandel, von Internet Shopping, der ist in meiner Sicht viel tiefgreifender und auch nachhaltiger, wenn man so will, weil das ändert sich nicht mehr.

00:22:05: Man Corona und die Schließungen.

00:22:08: Das war irgendwann vorbei, aber dass wir nicht nur mehr im Geschäft einkaufen, sondern dass es Online-Anbieter gibt, das wird bleiben.

00:22:18: Das heißt, Handel ist Wando und man muss sich immer darauf einstellen, dass sich die Dinge ändern.

00:22:28: Wenn ich ein Konzept habe, das zum Zeitpunkt A funktioniert und ich glaube, okay, super, jetzt weiß ich, wie es geht und das mache ich jetzt die nächsten zwanzig Jahre so, dann wird es nicht funktionieren, sondern Man muss am Puls der Zeit bleiben und schauen, was die Kunden nachfragen.

00:22:44: Und natürlich hat sich das gerade im Einzelhandel verändert.

00:22:48: Es haben sich die Shopgrößen verändert.

00:22:49: Es haben sich die Mittermix verändert.

00:22:53: Vor zwanzig Jahren haben wir schon gesagt, dass der Shoppingcenter sich entwickelt, vom Place to Shop zum Place to Be.

00:22:59: Klar.

00:23:00: Und diese Entwicklungen muss ich mitnehmen.

00:23:03: Genauso wie sich aus meiner Sicht durch Corona nachhaltig mehr der Büromarkt verändert hat.

00:23:10: Jetzt glaube ich nicht, dass das Corona jetzt der Auslöser dafür ist, dass das Ende des klassischen Büros ist.

00:23:19: Das sehen wir schon auch.

00:23:23: Das ist weder für die Mitarbeiterinnen noch auch für die als Unternehmenssicht.

00:23:29: Die Idealvorstellung ist, dass alles nur mal im Homeoffice stattfindet.

00:23:34: Das funktioniert nicht.

00:23:35: Und ich glaube auch nicht, dass es die Lebenssituation der breiten Masse der Bevölkerung hergibt, dass du zu Hause zwei Kinderzimmer und noch zwei getrennte Homeoffice-Räume hast.

00:23:45: Das glaube ich nicht.

00:23:46: Aber die Anforderungen an die Bürostandorte, an die Büroausgestaltungen haben sich verändert.

00:23:52: Und diese Dinge muss man natürlich mitnehmen.

00:23:56: Aber wenn man mit mit dem Ohr am Markt arbeitet und die Zeichen der Zeit versucht nicht zu verschlafen, dann glaube ich, dass das schon funktioniert dann schon.

00:24:09: Man darf nur nicht glauben, dass das ein Konzept oder ein Weg, den man mal entwickelt hat und der mal funktioniert hat, dass der zementiert bleibt und immer so funktionieren wird.

00:24:24: Wie sieht es beim Investorenverhalten aus?

00:24:26: Also jetzt seit Jahrzehntzweiundzwanzig gibt es da Veränderungen.

00:24:31: Es haben sich meiner Erfahrung nach die, wie sagen wir, Ticketgrößen oder die Volumina bei den Transaktionen doch verändert.

00:24:39: Das heißt, sehr große Transaktionen sind eher seltener der Fall als kleinere Transaktionen.

00:24:46: Ihr versucht sie auch sozusagen die einzelnen Projekte zu strukturieren, sodass sie entsprechend verwertbar sind.

00:24:54: Gibt es da seit eben ca.

00:24:57: zwanzig, zwanzig, zwanzig, zwanzig Änderungen in der Konfiguration, was jetzt dann die Verwertung der Projekte betrifft?

00:25:06: Also in der Konfiguration als solches weniger, immer.

00:25:10: natürlich hat sich der Markt auch für uns verändert seit zwanzig, zwanzig, als andere.

00:25:17: Wir haben das nicht gemerkt, natürlich haben wir es gemerkt.

00:25:21: Der Zweck meiner Gesellschaft, der ÖBB-Mobilienmanagement GmbH, ist, Ergebnisbeiträge abzuliefern fürs Kerngeschäft.

00:25:29: Und die Mobilienstrategie gibt uns vor und das setzen wir auch um, dass wir so wenig wie möglich verkaufen, sondern die Dinge in Bestand halten und nachhaltig erlöse generieren durch Baurechte und durch eigene Entwicklungen.

00:25:42: Aber natürlich... haben wir immer noch ein Verkaufsprogramm.

00:25:45: Wir verkaufen ausgründende Portfoliobereinigung oder auch um unsere Entwicklungskosten in den Stadtentwicklungsgebieten zeitnah wiederherein zu Wirtschaften.

00:25:55: Und natürlich haben wir nach Zweiundzwanzig gemerkt, dass da die Situation am Markt des Bieterverhalten die Existenz von Bietern sich drastisch geändert hat.

00:26:05: Was wir getan haben, ist uns die Verwertungszeitpunkte der Projekte anzuschauen und zu sagen, okay, ist jetzt nicht der richtige Zeitpunkt.

00:26:16: Ich verlager sie in die Zukunft, soweit wie möglich oder wenn es überhaupt möglich ist, weil was wir nicht tun, ist unter Wert verkaufen oder zu einem Preis zu verkaufen, wo wir sagen, das ist eigentlich zu wenig, dann verkaufen wir es jetzt gar nicht.

00:26:32: Dann schaue ich mir den Zeitpunkt an.

00:26:35: Was wir gerade auch im letzten Jahr schon gesehen haben, ist, dass es schon tarte Anzeichen der Besserung gibt.

00:26:42: Ich kann es jetzt gar nicht so an den Ticketgrößen festmachen, weil einerseits sieht man das bei den vergleichsweise kleineren Tickets, wo Private mitbieten, dass da wieder mehr Aktivität im Markt ist.

00:26:59: Andererseits sind auch die ersten Verwertungen an den Stadtentwicklungsgebieten sehr gut gelaufen.

00:27:07: Was für uns natürlich schon wichtig ist und uns irgendwo auch zeigt, dass dass das etwas schwieriger geworden ist, sind wahrscheinlich die B&C-Lagen.

00:27:18: Aber wenn man ein Projekt, ein Objekt auf den Markt bringt, das wirklich qualitativ hochwertig ist, dann findet es auch jetzt Interesse.

00:27:29: Liebe Claudia, jetzt haben wir in einer knappen halben Stunde einen sehr, sehr großen Boden gespannt.

00:27:32: Ich habe zum Abschluss nur mal eine immobilienwirtschaftliche Frage, weil du sich gerade den Begriff genannt hast, das Thema Baurecht.

00:27:39: Ich habe vor ca.

00:27:41: zwölf, dreizehn Jahren am Hauptbahnhof eine sehr, sehr große Immobilie erwerben.

00:27:45: dürfen für eine institutionelle Investor.

00:27:48: Wir haben damals sehr lange diskutiert über das Thema Baurecht.

00:27:51: Und zwar Investorendeuglichkeit, Verwertung.

00:27:54: Und ich beschäftige dieses Thema Verwertung oder Verwertbarkeit, nämlich vor allem im Exit Baurecht seit eigentlich meine ganze gesamte Karriere.

00:28:03: Und ich hätte gern da wirklich jetzt die Expertenmeinung oder deine Sichtweise.

00:28:08: ihr macht das erlaufen, wie du gerade sagst, das ist ein wesentlicher Bestand eurer Verwertung jetzt im Sinne.

00:28:15: Baurecht vergeben.

00:28:17: Wie siehst du das?

00:28:20: Siehst du deine Veränderung, dass es stärker akzeptiert wird von Investoren, dass es eher ein Hindernis ist?

00:28:29: Wie ist da eure Sichtweise und eure Erfahrung mit dem Thema Baurecht?

00:28:36: Das, was wir sehen, ist, dass es schon mit jedem Jahr wird das Thema Baurecht irgendwo geläufiger und wird besser verstanden.

00:28:46: und wenn was geläufiger und besser verstanden wird, dann wird auch die Akzeptanz größer.

00:28:54: Auf der anderen Seite sieht man schon, dass die Attraktivität des Baurechts in den Beilungszentren, im urbanen Bereich, jetzt nicht mit Anführung auf hundert Prozent, aber je knapper das guter Raum ist, desto größer ist die Akzeptanz des Themabaus.

00:29:17: Absolut der Chor.

00:29:19: Also das heißt, du würdest schon sagen, dass die Investoren Tauglichkeit nimmt zu.

00:29:23: Absolut, absolut.

00:29:25: Ist ja ein grundbücherliches Recht und ein gut verwertbares Recht.

00:29:31: Vielen Dank dazu.

00:29:33: Dann wären wir eigentlich schon bei unserer Abschlussfrage.

00:29:37: Aktuelle Themen habe ich eingangs gefragt.

00:29:40: Ausblick in die Zukunft, wo... fünf Jahre zurück, vielleicht jetzt fünf Jahre in die Zukunft, wo es ist.

00:29:48: Wir können auch zwanzig Jahre machen.

00:29:52: Oder fünf Monate.

00:29:53: Ja, fünf Monate ist vielleicht einfach.

00:29:55: Planbarer, fünf Monate.

00:29:57: Zwanzig, sechs und zwanzig.

00:29:59: Nein, aber unser wesentliches Thema wird, wie gesagt, der Nordwestbahnhof sein.

00:30:05: Und der wird uns in fünf Monaten und auch noch in fünf Jahren begleiten.

00:30:09: Also das ist schon eines unserer großen Themen.

00:30:13: dieses Stadtentwicklungsgebiet erfolgreich weiterzuführen und damit natürlich auch dem wesentlichen Thema unserer aktuellen Zeit dem Thema Wohnraum auch irgendwo Rechnung zu tragen und genauso auch unsere Projekte in den Regionen weiter fortzuführen und weiter auszuholen.

00:30:36: Weil das Grießkind erst ganz kurz vorüber ist, Ein Wunsch sozusagen, nicht ganz Christkind, aber ein Allgemeiner Wunsch, den du, ich glaube, die Zeit ist jetzt wirklich schon langsam vorbei, aber trotzdem ein Wunsch, wenn du äußern würdest, wenn du sagst, die und die Rahmenbedingungen, sei es politisch, sei es makroökonomisch,

00:30:59: etc.,

00:31:01: da würdest du dir wünschen, dass sich da etwas ändert, etwas, was man beeinflussen kann.

00:31:07: Das sind wir wahrscheinlich wirklich wieder beim Triskind, weil die makroekonomischen Rahmenbedingungen zu beeinflussen, das ist bekanntlich nicht so leicht.

00:31:20: Natürlich, alles, was die wirtschaftliche Lage, die Entwicklung stabilisiert, wird aus meiner Sicht allen zugute kommen und natürlich auch uns als Immobilienbranche.

00:31:38: Was ich mir wünschen würde, ist, dass man sowohl in der Kommunikation als auch in der Kooperation ein bisschen mehr auf Konsens und Zusammenarbeit setzt und weniger auf das sind die, sondern sich auch vergegenwärtig, dass das wirtschaftliche Entwicklung leichter funktioniert, wenn man nicht Braschen oder Bevölkerungsgruppen gegeneinander ausspielen.

00:32:12: Ich denke, das ist ein sehr gutes Schlusswort.

00:32:17: Liebe Claudia, vielen herzlichen Dank, dass du die Zeit genommen hast.

00:32:20: Danke für eine Erwartung.

00:32:21: Es mich sehr gefreut.

00:32:22: Und wie wir zu allen Gästen sagen, wir werden das nächstes, übernächste Jahr mal wieder reflektieren.

00:32:29: Vielleicht gibt es da was Neues zu berichten und herzlichen Dank nochmal für deine Zeit.

00:32:33: Dankeschön.