TRP #18 - Asset Management im Fokus mit Markus Kuttner

00:00:00: Herzlich Willkommen zu unserer nächsten Folge von The Real Pain.

00:00:03: Wir haben gesagt, wir machen ein bisschen Deep Dive dieses Jahr und dazu haben wir uns jetzt den Markus Kuttner vom CC Real eingeladen, der uns heute hoffentlich sehr viel über Asset Management erzählen wird.

00:00:15: Markus, vielleicht magst du dich kurz vorstellen und magst du dann gleich starten, was deine aktuellen Pains bzw.

00:00:20: die aktuellen Pains im Asset Management sind.

00:00:24: Herzlich Willkommen.

00:00:25: Sehr

00:00:25: gerne, herzlichen Dank für die Einladung.

00:00:27: Freut mich sehr, dass ich bei euch sein darf.

00:00:29: Ich habe sehr lange im Asset Management gearbeitet, bin jetzt den letzten Jahren mehr in das Investment sozusagen gegangen und habe dort meine Erfahrungen sammeln dürfen, wobei wir natürlich bei unseren Erstellungen der Business Pläne natürlich auch sehr viel Asset Management Task mit einbeziehen, weil wir natürlich auch Repositionierungen, Refurbishments und natürlich alle Arten von Wertsteigerungen mit berücksichtigen müssen.

00:01:06: Ich würde es gar nicht so sehr Pains nennen, sondern es sind einfach Herausforderungen, die im Prinzip in der ganzen Branche natürlich ersichtlich sind.

00:01:15: Die Wisse Unsicherheiten von globalen Märkten natürlich in Europa, Unsicherheiten, die uns aufgrund von globalen... Überwerfungen natürlich entsprechend beschäftigen, aber andererseits natürlich sind es auch deine Wartungshaltungen von Investoren und Eigentümer, die natürlich auch zu Diskussionen führen, die relativ viel Innovation und auch Flexibilität bedürfen.

00:01:48: Und in der operativen Umsetzung natürlich, was ganz wichtig ist, sind einfach die preislichen Komponenten, Personalressourcen, die entsprechend notwendig sind und nicht immer verfügbar sind.

00:02:04: Ja.

00:02:05: Du warst ja sehr lange bei der CIA immer, hast international Assetmanagement betrieben und bist jetzt schon echt neweile, glaube ich, auch bei der CIA real, oder?

00:02:13: Naja, es sind fünf Jahre.

00:02:17: Was sind eure Schwerbungen, die jetzt auch wieder international... Immer auch.

00:02:20: ... wie viele Assetklassen?

00:02:22: Also wir sind sehr international unterwegs.

00:02:24: Unsere Asset-Klassen in den Strategien sind Forenic Retail, auch Logistik seit einiger Zeit.

00:02:31: Und wir sind auch im Debt-Funding, als Private Debt unterwegs.

00:02:36: Und lokal ausgerichtet, lokal, Entschuldigung, global ausgerichtet.

00:02:41: Wir sind in den europäischen Märkten unterwegs.

00:02:45: Wir schauen uns Retail in Italien an, in Spanien an, in Deutschland an.

00:02:50: Wir machen Private-Date auch in Australien, was wir versuchen auch jetzt nach Europa zu bringen, weil wir der Überzeugung sind, dass das eine gute Zeit ist und wir bieten aber auf der anderen Seite natürlich auch in unseren Lokalmärkten auch für Dritter Asset Management Services an.

00:03:09: Also insofern machen wir die Dienstleistung nicht nur für unsere Eigentümer, für unsere Investoren und Reise, sondern auch für Dritte.

00:03:18: Lieber Markus, herzlich willkommen auch von meiner Seite.

00:03:22: Asset Management ist für mich eine der olympischen Disziplinen in der mobilen Wirtschaft.

00:03:27: Sehr herausfordernd, sehr umfassend, deswegen werden wir heute nicht über alle Asset-Glasen streifen können.

00:03:32: Deswegen würde ich vorschlagen, kannst du uns vielleicht sagen, spontan, was für dich so welche Asset-Glasse allgemeinbar scharf für dich der herausforderndste ist und da vielleicht auch wirklich die konkreten Pains oder Herausforderungen.

00:03:48: Das würde uns sehr interessieren.

00:03:50: Also, ob es die herausforderndste Esset-Klasse per See gibt, die glaube jeder Eigentümer von Immobilien hat, mit gewissen Herausforderungen zu kämpfen.

00:04:03: Wobei, wie gesagt, es ist ja gut, wenn man diese Herausforderungen hat, vor allem, wenn man im Asset Management unterwegs ist.

00:04:12: Es gibt ja auch dann Chancen und Möglichkeiten, Immobilien dann entsprechend anders zu denken, zu repositionieren.

00:04:19: Ich glaube, ganz ein wesentliches Element, und das sieht sich über alle Asset-Klassen drüber, ist ein gewisser Umbruch, der doch sehr stark ersichtlich ist.

00:04:31: Man muss einfach viel schneller denken, viel schneller Innovationen entsprechend implementieren und das ist natürlich in der Asset-Klasse Immobilie, wenn man jetzt das aus Investmentsicht sieht, natürlich schwieriger, weil Immobilie natürlich erstens einmal, wie der Name schon sagt, sehr immobil ist und das natürlich auch sehr kostenintensive Investitionen mit sich prägen, wenn man Asset-Management wirklich richtig denkt und umsetzt.

00:05:00: Und da ist es, glaube ich, ganz egal, ob das jetzt Wormen, Retail, Office, Logistik ist.

00:05:07: Man muss immer wieder flexibel innovativ sein und das Thema Asset Management als Dienstleistung sehen und auch leben.

00:05:16: Und nicht nur als Bei-Werk zum Investment-Produkt immobilier.

00:05:22: Was macht an deiner Meinung nach einen wirklich sehr guten Asset Manager aus?

00:05:28: dass er das Ohr am Produkt hat, an den Mietern hat.

00:05:35: Dass er kommunikativ ist, dass er im Gespräch auch erkennt, wo der Kunde, sprich der Mieter hin will, was sozusagen die Zukunftspläne sind und entsprechend auch darauf reagieren kann.

00:05:53: und diese Pläne auch dann in einer Kooperation gemeinsam umsetzen zu können.

00:05:58: Das heißt, ich würde jetzt dann die Aufgabe des Assetmanagers so als Bindeglied zwischen Eigentümerinteressen und Nutzerinteressen sehen.

00:06:07: Natürlich

00:06:07: ja, ganz stark.

00:06:08: Und

00:06:09: wenn man jetzt vielleicht auf die Assetklasse Einkaufszentren Retail geht, wie würdest du dann sagen, du musst ja dann nicht nur Eigentümerinteressen und Mieterinteressen, sondern auch... Marktstuhlmungen die ganze Zeit irgendwie im Auge mehr halten, oder?

00:06:25: Weil, da musst du dann auch schauen, um die Eigentümerinteressen zu vertreten, welche Mieter brauche ich jetzt noch weiterhin oder noch setzlich in meinem...

00:06:32: Kannst du genau.

00:06:33: Ist natürlich im Einzelhandel und im Retail natürlich wesentlich intensiver und stärker ausgeprägt aus in den anderen Assetklassen, aber es ist über mehr oder weniger die Szene wie Spielen.

00:06:45: Die Marktströmungen sind natürlich irgendwie mit zu berücksichtigen.

00:06:49: Und das ist genau das, was ich vorhin gemeint habe, auch mit Innovation und Flexibilität.

00:06:55: Im Gespräch kann man natürlich gewisse Marktströmungen, Tendenzen und Wünsche natürlich schon herausfiltern, mit Kunden und langjährigen Kunden ohnehin.

00:07:07: Und man muss einfach gewisse auch einen gewissen Mut haben, auch oft.

00:07:13: Eigentümern, Investoren, Prozesse, Produkte, Konzepte vorzustellen, die für die Zukunft wahrscheinlich besser funktionieren würden oder für die Immobilie dann auch einen besseren Outcome und eine Wertsteigerung mit sich bringen als wie altbekannte traditionelle Konzepte.

00:07:33: Und das ist glaube ich ganz wichtig.

00:07:35: Das Traditionelle darf man natürlich oder die Die guten Erfahrungen muss man natürlich mitnehmen, aber in unserer Zeit ist es ganz wesentlich sicher auf neue Themen einzulassen und da flexibel zu sein.

00:07:49: Man sieht, wir haben so viel Umbruch wirtschaftlich, politisch, dass man natürlich da mit traditionellen Konzepten oft natürlich auf der Strecke bleibt.

00:08:00: Und das ist gerade im Asset Management wesentlich, dass man das mitdenkt.

00:08:04: Markus, das ist jetzt

00:08:05: die perfekte, ungeplante

00:08:06: Überleitung.

00:08:07: Ich wollte nämlich, und wir wollen in den Deep Dives, auch in den einzelnen Bereichen über KI sprechen.

00:08:14: Wir sind keine KI-Experten, die Sunder beschäftigt sich etwas tiefer als ich,

00:08:19: aber

00:08:20: es verändert ja jede Branche und jedes Feld der Branche.

00:08:26: Gerade der Bereich Asset Management im mobilen Bewirtschaftung scheint mir aktuell inflationär mit Tools und Anwendungen überhäuft zu werden.

00:08:34: Ganz allgemein einmal, wo siehst du da im Moment die Entwicklungen, die Veränderungen auch auf das Assetmanagement durch, die künstliche Intelligenz und die digitale Revolution?

00:08:44: und dann vielleicht noch eine kurze Anschlussfrage, wo siehst du die besten Anwendungsfälle für KI und kann es den Assetmanager ersetzen?

00:08:54: Rhetorische Frage wahrscheinlich.

00:08:57: Das ist auch eine sehr schwierige Frage.

00:08:59: Ich glaube, es gibt auch gleich, es gibt sehr viele Produkte, sehr viele Tools, die momentan auf den Walk gebracht werden.

00:09:08: Das ist, ich glaube, nicht nur in unserer Branche, sondern generell ein bisschen der Trend.

00:09:14: Es wird halt einfach sehr viel ausprobiert.

00:09:17: Und genauso wie es mit vielen anderen Technologien ist.

00:09:22: werden sich möglicherweise einige Tools am Markt behaupten, weil sie halt einfach wirklich auch für den Nutzer dientlich sind und andere werden verschwinden, weil es einfach nur Spielerei ist.

00:09:34: Ich glaube nicht, dass sie den Assetmanager an sich ersetzen werden können, weil irgendwer muss sich ein bisschen interpretieren und wie gesagt also das kommunikative Element, das glaube ich ganz wesentlich ist.

00:09:47: Man kann sich nur, man kann diese Tools am besten nutzen und Daten zu bekommen über die Immobilien sicher, also was jetzt zum Beispiel ganz einfach aus Technik anlangt.

00:10:03: Das ist ja ein wesentliches Thema ESG, der ganze ökologische Aspekt ist das sicher ein ganz wichtiger.

00:10:11: In der normalen kaufmännischen Tätigkeit ist es sicher bei Abrechnungen hilfreich.

00:10:17: Natürlich Kutenströme zu erfassen im Einkaufszentrum oder beziehungsweise im Retail, in größeren Retail-Objekten.

00:10:26: Da ist natürlich ein großer Anwendungsbereich, aber das war im Vorhinein auch schon mehr oder weniger ein bisschen implementiert.

00:10:32: Also dieses Thema KI ist natürlich... ein sehr interessantes und gerade bringt natürlich auch sehr viel Innovation und ein bisschen ein Umbruch, aber mit den Themen selber hat man sich eigentlich in den letzten zwanzig Jahren schon beschäftigt.

00:10:46: Das würde sozusagen ein bisschen einfacher die Daten zu analysieren.

00:10:49: Da ist glaube ich ein großer, großer positiver Drive auch für die Zukunft drinnen.

00:10:54: Ja,

00:10:55: das kann ich mir vorstellen, dass der Asset Manager ja, mein erstens ein Asset Manager hat am meisten mehrere Objekte zu betreuen.

00:11:00: Nicht nur, wie es beispielsweise der Center Manager ist, der ist den noch ein Center.

00:11:04: Ich glaube schon auch, dass durch ISG und durch diese Gärtsregulatory Granzen nicht für Daten da jetzt auch erstens gemessen werden können.

00:11:11: Und andererseits, diese Daten muss ja dann in irgendeiner Art und Weise auch auswerten und verarbeiten können.

00:11:16: Und ich glaube, dass jetzt meine Nicht-Esset-Manager einschätzt, dass da die KI schon mittelfristig extrem hilfreich sein kann, diese Menge an Daten nämlich auch in irgendeiner Art und Weise auszuwerten.

00:11:26: Ja, natürlich.

00:11:28: Nur der von der vergessenen Daten muss nach irgendwo eingespielt werden.

00:11:31: Und wir haben natürlich in der Immobilienbranche sehr, sehr viele auch noch, das ist gar nicht alte, aber ältere Objekte, wo man noch gar nicht die Sensorik oder beziehungsweise die Datenlage zur Grunde hat, mit der man arbeiten kann.

00:11:45: Also Daten sind oder beziehungsweise Datenanalysen sind immer nur so gut, wie sozusagen die Qualität ist, die auch eingespielt wird.

00:11:56: Natürlich, das wird sicher einer der wesentlichen zukünftigen Punkte sein, die einfach auch in älteren Immobilien oder den Bestandsimmobilien einzugefinden werden, ist notwendig.

00:12:11: Aber ich glaube, dennoch wesentlich ist, dass man eine Serviceleistung anbietet und da entsprechend auch mit gemeinsam mit den sozusagen Mietern, mit den Nutzern das bestmögliche Produkt entsprechend am Markt bringt.

00:12:30: Und diese Produkte werden dann auch zeigen, dass sie natürlich eine Wertbeständigkeit haben, beziehungsweise auch überleben werden.

00:12:39: Alle anderen werden durch den Rost fallen, dass es sich jetzt immer so ist.

00:12:43: Ich habe jetzt noch eine blöde Frage, die erlauben wir dir, eine Definitionsfrage.

00:12:48: Was ist der Unterschied zwischen dem Assetmanager und dem Hausverwalter?

00:12:57: Es gibt keine blöden Fragen über uns, gell?

00:13:01: Na ja, da gemeinhin ist der Asset Manager beschäftigt zu, möglicherweise ein bisschen mehr, abhängig von den Immobilien, natürlich auch mehr mit den ökonomischen Themen, als die Hausverwaltung ist.

00:13:17: natürlich im... Wohnbereich natürlich der Assetmanager, wie man so will, aber ich sage es dir mal in Commercial Real Estate, wie man so schon sagt, sind Hausverwalter und Assetmanager im Idealfall eine perfekte Symbiose, um einfach das Haus zu managen und Serviceleistungen auch den Mietern zugutekommen zu lassen.

00:13:46: Also die müssen nicht zusammenarbeiten.

00:13:48: Der Assetmanager ist... Eigentümervertreter kann man sagen.

00:13:52: Beziehungsweise erstellt neue Konzepte.

00:13:55: Das ist sozusagen ein bisschen meine Definition.

00:13:58: Auch aus der Vergangenheit, so wie wir es eigentlich immer gelebt haben.

00:14:00: Das war immer eine Kooperation.

00:14:03: Und um die letzten beiden Fragen euch zu verbinden und abzuschließen, dann würde ich aus deinen... Themen wie KI eingesetzt wird, eher sagen, dass der Hausverwalter schon exponierter ist.

00:14:13: zur KI, wenn wirklich nur Daten verarbeitet werden, wenn Administrativen Tätigkeiten gemacht werden.

00:14:20: Und der Asset Manager ist sehr stark, der ist, der auch Entscheidungen treffen muss.

00:14:25: Ich habe einen Satz die Woche gehört von einem KI-Expert, der gesagt hat, die KI kann keine Verantwortung übernehmen.

00:14:34: Das wird ein ganz wesentlicher Bereich sein, wo der Mensch bleibt, weil Irgendwer braucht einen Markus Gutner, der dann dem Eigentümer gegenüber sitzt und sagt, mach mal bitte, das sind die drei Varianten, ich rate ihnen und wir übernehmen als Asset Manager die Verantwortung, wir machen ABC, oder?

00:14:51: Ich bin sicher, aber die Entscheidung wird letztendlich, also so wie es wird, dann zumindest sehen nach wie vor der Menschtreffen, ganz klar.

00:15:00: Und ich finde es ja in Ordnung, dass man dass man nicht alles sozusagen immer nur aus der Erfahrung der KI herausinkt wie beurteilt.

00:15:08: Also ein gewisses Gespür, das wird man schon davon haben.

00:15:11: Im Moment dann, es wird natürlich immer mehr und das wird exponentiell besser natürlich auch von der Datenlage her und die Auswertungen werden immer besser.

00:15:17: Das sehen wir ja grundsätzlich auch, wenn wir unsere KI's auf den Mobiltelefonen und anderen Devices benutzen.

00:15:26: Aber letztendlich muss man sich trotzdem überlegen, was gebe ich ein, welche Frage stelle ich und was ist dann der Putzen?

00:15:33: kann der richtig sein.

00:15:34: Also ein bisschen mitdenken ist schadet nicht.

00:15:36: Und das ist natürlich in dem Fall genauso.

00:15:39: Er nur darauf verlassen, was die KI sagt, würde mir nicht.

00:15:43: Ja, DeepDive heißt auch, die Rechenbeispiele werden fortgesetzt.

00:15:49: Das war ein Scherz.

00:15:50: Im Ernst wollen wir schon mit dir ein bisschen kurz sprechen.

00:15:55: DeepDive heißt für unseren Bason Einblick in so Nicht-Kennzeilen, aber vor allem auch Veränderungen von Kennzeilen vielleicht zu sprechen.

00:16:02: Und was mich da sehr interessieren wird, ich höre vom Akt Stichwort, nehmen wir konkret Office zum Beispiel, aus Vertragslaufzeiten.

00:16:11: Jetzt bist du doch schon trotz deines

00:16:14: immer noch Jugendlichen

00:16:14: Aussehens relativ lang in der Branche.

00:16:17: Sag uns bitte, was so aktuell so trennt sind, die anders sind als vor zehn oder fünfzehn Jahren, bei so klassischen handwerklichen Themen wie Laufzeiten.

00:16:31: Mit Höhe ist immer marktabhängiges Klaren vom Objekt, aber Incentives gibt es da irgendwelche Trends, wo du sagen würdest, das verändert sich gerade oder hat sich in den letzten drei Jahren verändert?

00:16:44: Das ist alles sehr marktabhängig und ist natürlich auch regional total unterschiedlich, wenn ich daran denke wie zum Beispiel in... in diversen Osterbischen Städten, wie zum Beispiel Warschau, mit den Centiffs geheimt hat worden, sind noch vor zehn Jahren, dann ist das komplett was anderes, also von der Basis ein anderer Zugang gewesen, wie zum Beispiel in Wien oder auch in Prag oder in anderen Regionen.

00:17:12: Das ist sehr marktabhängig und sehr von den lokalen Gegebenheiten abhängig.

00:17:16: Was sich ein bisschen geändert hat, ist einfach das kurzfristige Gedenken vielleicht von Lestoren und Eigentümern.

00:17:23: Es gibt es natürlich nach wie vor, aber Immobilie ist einfach viel mehr zum Investmentprodukt geworden, wo man natürlich auch versucht, kurzfristige Gains zu erreichen, höhere Returns zu der Wirtschaft und einfach die Immobilie in einer kürzester Zeit auch wieder zu fair kaufen.

00:17:46: darf natürlich einer anderen Rangensweise als wie, ich sage mal, alt-eingesetzende Eigentümer oder institutionelle Investoren, die einfach einen längerfristigen... Blick auf die Immobilie und auf die wirtschaftliche Situation der Immobilie haben.

00:18:03: Und das ist sicher ein Unterschied.

00:18:06: Und abhängig von der zeitlichen Komponente, die man natürlich in der Immobilie sieht, werden dann auch entsprechend die Objekte anders beurteilt bzw.

00:18:16: anders angefasst.

00:18:18: Also wenn jetzt nur den kurzfristigen Gedanken im Sinne erörtern, werde ich wahrscheinlich mit Investitionen eher und konservativ auch öfters umgehen, also wie wenn ich sage, okay, ich möchte wirklich längerfristig die Nachhaltigkeit im Blickfeld haben und nicht nur unbedingt auf die kurzen Gewinne, kurzfristigen Gewinne entsprechend schauen.

00:18:40: Ich habe das jetzt sicher getrennt, ja.

00:18:42: Ich

00:18:42: habe gemerkt, du bist kein Freund von Barschal Antworten.

00:18:45: Nein, aber das ist, weil es schwer, das ist einfach wirklich sehr sein Mord, abhängig und ... auch entsprechend vom Objekt abhängig.

00:18:55: Also wenn ich natürlich einen Leerstand hab und vielleicht eine schwierige Positionierung vor mir hab und in dem Markt auch entsprechend Mietersuch, dann werde möglicherweise in der Verhandlung ein bisschen flexibler seines.

00:19:14: Wenn ich weiß, ich habe nicht in einem Zweihntausend Quadratmeter Bürohaus nur zweihundert Quadratmeter frei hab und ich weiß, mir laufen die Leute, die die Tür ein, dass sie dort rein können.

00:19:25: Und von dem ist es einfach abhängig.

00:19:26: Ich glaube nicht, dass es den Trend gibt, wo es hingeht.

00:19:30: Wie gesagt, die Flexibilität ist einfach immer notwendig.

00:19:35: Man muss das Ohr am Markt haben und am Mieter haben.

00:19:40: Und wie gesagt, auch von der Kommunikation und vom Verständnis der Bedürfnisse entsprechend.

00:19:49: Da bist du auswürst, ne?

00:19:51: Ganz kurz.

00:19:52: Landwagen möchte ich aber trotzdem nicht lassen.

00:19:54: Es war ja doch bis zum Jahr Jahrzehnte, würde ich sagen, bis zum Jahrzehnte, wenn es so war, wie du gesagt hast, die Immobilien sind kurzfristig gekauft worden, als kurzfristiger Ertrag interessant gewesen.

00:20:04: Ich glaube, da war halt dann auch, man hat dann eher kurzfristige Laufzeiten auch vielleicht abgeschlossen, weil man halt gewusst hat, man dreht das Objekt schnell wieder.

00:20:11: Und ich habe schon das Gefühl, dass ich das jetzt, aber bitte korrigiere mich, wenn das aus deiner Sicht anders ist, dass das jetzt die letzten zwei, drei Jahre sich wieder geändert hat, hin zur Langfristigkeit.

00:20:21: Jetzt kaufen sowieso meiner Meinung nach nur in den Storen, die den langfristigen Blick haben und die eher langfristig halten möchten.

00:20:29: Und da wird jetzt doch wieder einerseits auf ökologische Nachhaltigkeit, aber auch ökonomische Nachhaltigkeit wertgelegt.

00:20:35: Also dass die, die mit fräge, langfristig laufen, dass das paar nicht jetzt starker Mieter sind und eher auf Sicherheit, oder?

00:20:43: Aus so einem Neidrucknett.

00:20:45: Ja, ein.

00:20:48: Nicht unbedingt immer.

00:20:51: Natürlich, das hängt ein bisschen von der Miet-Situation und von den Produkten ab.

00:20:56: Also wir haben halt einfach, und da muss man halt einfach wirklich sagen, das ist in Wien anders als in anderen Nonpopulation-Städten.

00:21:03: Wir haben erstens einmal nicht so wahnsinnig viel externen Zuzug.

00:21:08: Das ist einer der großen Probleme, die wir haben.

00:21:13: Wie jetzt?

00:21:13: In Wien generell oder in Österreich?

00:21:15: In Österreich ist in Wahrheit auf der Landkarte momentan trotzdem nicht unbedingt das erste Land, wo Investoren oder Mieter oder Unternehmen hingehen.

00:21:29: Das ist leider wirklich einer der großen Themen.

00:21:33: Und wenn ich nicht so viel Produkt habe, werden sie natürlich auch Mieter wahrscheinlich länger binden wollen, um nicht unbedingt wieder in die Verhandlungssituation zu kommen.

00:21:41: Das kann sein, muss aber jetzt nicht immer für alle Produkte gleich sein.

00:21:45: Also ich glaube, das hängt auch sehr stark immer von der von der Strategie und von der Politik der Unternehmen ab.

00:21:53: Aber ja, wenn man sagt, man hat früher fünfjährige Verträge abgeschlossen und man sieht jetzt längerfristige Verträge, sprich sieben oder zehnjährige, dann ist das richtig.

00:22:05: Aber ich würde jetzt nicht sagen, dass das jetzt ein genereller Trend ist.

00:22:08: Natürlich, wenn es da mal große Flächen anmietet, dann wird sich wahrscheinlich auch der Eigentümer, der natürlich auch in die Immobilien investiert, natürlich auch wünschen, dass man langfristig den Mieter drinnen hat, ganz klar.

00:22:22: Und von dem abhängig wird es wahrscheinlich in manchen Fällen so sein, dass das auch längerfristige Verträge abgeschlossen worden sind, weil halt einfach größere Institutionen sind bewegt haben.

00:22:33: Aber ich sage jetzt einmal die standard Mieter.

00:22:41: dass sie jetzt weniger verständigt zehnjähriges Verträge abzuschossen werden, sondern die sind trotzdem immer noch bei fünf Jahren und dann wird man halt wieder mal verlängern.

00:22:51: In der Regel macht er das in Wahrheit ja nichts, weil wenn sie da im Haus oder in der Immobilie wohlfühlt und alles künstlich in Ordnung ist und da die Location passt, ist ja oft nicht der Bedarf da, dass man sich verändert.

00:23:05: Das ist ja eine Erkostung, die bei den Unternehmen entsprechend durchschlägt, ständig in die Umzusehen ist für das Unternehmen jetzt auch nicht unbedingt gerade das Beste, soweit man jetzt nicht wirklich expandieren will oder muss.

00:23:22: Und deswegen glaube ich, ist das relativ gleich jetzt rein von den Trends, wie es von vor zehn Jahren war.

00:23:31: bis auf die die Ausnahmen möglicherweise auf der Produktzeit, dass da einfach weniger Produktverhandlungen sind, dass sie der Mieter entsprechend absichern wollen.

00:23:43: Ein Thema müssen wir natürlich noch kurz streifen.

00:23:45: Ihr seid Manager zwei sehr prominenter Ritalobjekte in Wien mit der Mall und der Millennium City, die ja augenscheidlich auch, also ich muss auch selber als Konsument sagen, sehr gut funktionieren.

00:23:58: Aber Es gibt ja wohl schon Veränderungen in der Gesamtlandschaft.

00:24:03: Das hat jetzt nichts mit einer Auslastung zu tun, wenn es das protekt ist.

00:24:06: Aber es gibt schon Änderungen im Retail-Bereich.

00:24:09: Kannst du uns da ein paar, ein, zwei Themen nehmen, die da beschäftigt?

00:24:13: Also, ist es so, Modehandel hört man hat, Mittelsegment hat ein bisschen ein Thema.

00:24:18: Ihr besetzt das mit anderen Mietern.

00:24:21: Kannst du uns da ein paar Trends mitgeben für unsere Retail-Interessierten?

00:24:24: Na ja, ganz klar.

00:24:26: Fashion ist Unterdruck.

00:24:28: Genauso wie alle, die im Mittelsegment sich bewegt haben.

00:24:33: Das ist einfach unter Druck.

00:24:34: Momentan ist alles, was auf der einen Seite des Preisbäckens ist, sozusagen Luxus, wie auch das kommt, besser als die besseren Performer.

00:24:54: Wir sind... immer recht aktiv und das ist genau das Thema Asset Management, so wie es wir denken, dass wir natürlich auch mit unseren Retailern ständig in Kontakt sind und versuchen da entsprechend wieder neue Trends und auch Mieter zu gewinnen.

00:25:14: Wir haben einen sehr großen Fokus zuletzt auch gehabt, dass wir Flächen ins Entertainment überführen.

00:25:23: So wird es dann auch in Graz, Sport, Jumpparks und dergleichen, die entsprechend gekommen sind.

00:25:30: Und das ist natürlich auch für die Kunden interessant.

00:25:35: Kunden gehen dann nicht nur zum klassischen Shoppen in Shoppingcenter, sondern einfach um was zu erleben und einfach die Freizeit dazu zu verbringen.

00:25:44: Und genauso soll es eigentlich sein.

00:25:45: Also das Produkt Einzelhandel oder Shoppingcenter sollte ja auch den Bedürfnissen der Gemeinschaft, der Nachbarschaft entsprechend dienen.

00:25:57: Und das funktioniert recht gut.

00:26:01: Wir sind recht zufrieden, so wie wir unsere Immobilien positioniert haben.

00:26:05: Kollegen denken das ständig weiter.

00:26:07: Und das ist natürlich auch ein großer Vorteil, auch im Service, weil dadurch kommen natürlich auch Dritte auf uns zu, andere Eigentümer, die sagen, schatze ich einmal unser Produkt an.

00:26:20: Was holt es davon?

00:26:21: können wir da vielleicht was verändern, können wir neue Konzepte machen.

00:26:24: Und das setzt man durchaus auch immer sehr erfolgreich um.

00:26:31: Möcht ihr mal ganz kurz wirklich aufs Asset Management zurückgehen?

00:26:34: Macht es einen Unterschied?

00:26:36: Asset Management oder was ist der Unterschied zwischen dem Asset Management in Österreich und beispielsweise in Polen oder in der Slowakei?

00:26:45: Ja, natürlich.

00:26:48: Wir haben in Österreich, sagen wir oft, viel langsamer in Umsetzung von neuen Konzepten.

00:26:57: Das hat sich meiner Meinung nach aus der Situation auch herausgegeben, dass es in zum Beispiel schon wesentlich mehr im Development passiert ist.

00:27:08: Es sind ständig neue Produkte entstanden.

00:27:12: Man hat als Bestandshalter natürlich auch immer die direkte Konkurrenz zu neuen Developments gehabt.

00:27:19: Und die Mieter und Unternehmen waren auch relativ flexibel, beziehungsweise sind natürlich auch von unseren lieben Kollegen oft auch sehr aggressiv abgeworben worden und haben natürlich auch den Nächsten in meinem Auge gehabt.

00:27:34: Das hat sich dazu geführt, dass die Immobilien insgesamt einfach qualitativ höherwertiger waren und auch umgebaut worden bzw.

00:27:45: entwickelt worden, dass sie möglicherweise hier bei uns in Österreich entwickelt oder bzw.

00:27:54: gemanagt wurden.

00:27:56: Wir haben möglich auch sehr, sehr gute neue Entwicklungen auf den Markt gebracht, aber im Bestand ist man natürlich da jetzt nicht so sehr direkt unter Druck gekommen.

00:28:10: zum Beispiel in diesen Ländern.

00:28:13: Und das hat natürlich schon dazu geführt, dass man im Asset Management sicher aktiver und innovativ einfach auftreten muss, wie hier.

00:28:24: Und auch wahrscheinlich schneller enthalten hat.

00:28:26: Sicher, ja.

00:28:27: Und da ist es natürlich, und deswegen sind jetzt vorher angesprochen, die Vertragslängen.

00:28:34: Da hat man halt einfach dann wirklich kürzere Vertragslingen gehabt, also da hat man nur von drei Jahren Verträgen geredet, was in weit für Office, Immobilien, ja, Wahnsinn ist, noch dazu, wenn man entsprechend dann die Büros dann auch immer wieder umbauen hat müssen.

00:28:51: Also es war schon relativ kapitalintensiv, aber... mit dem Service des Assetmanagements.

00:29:00: Und das Selbstvertrauen, das wir gehabt haben, hat man natürlich auch diese Verträge eingehen können, wenn man gesagt hat, ihr werdet sowieso zufrieden sein mit dem, was wir euch anbieten und ihr werdet es auch über die drei Jahre hinaus bleiben und das haben wir eigentlich zum Großteil euch eigentlich auch immer wieder geschafft.

00:29:16: Und deswegen ist einfach auch der Zugang dort zur Immobilie und zum Management einer Immobilie-Antragwesen sich bei uns.

00:29:24: Hat sich das verändern in den letzten Jahren?

00:29:25: Hat sich das angeglichen?

00:29:27: Das hat sich angeglichen.

00:29:28: Die Vertragslaufzeiten dort sind auch länger geworden.

00:29:31: Sie sind natürlich immer noch ein gewisser Druck da, aber auch aufgrund der ganzen natürliche wirtschaftlichen Lager ist jetzt, ich sag jetzt mit den Entwicklertätigkeiten, das sich ja nicht mehr so hoch wie es noch mehr war vor den Fuchs und Zwanzigjahr, also das ist immer ganz klar.

00:29:47: Aber nach wie vor die Produkte, die es dort hingestellt haben, Die sind wirklich, wirklich gut und qualitativ oft höherwertig, als in Österreich, in Deutschland oder in unserer Sozion.

00:30:02: Ich sage jetzt, dass man ein paar scharlbestlicheren Regionen findet.

00:30:05: Ich mag den Ausdruck zwar nicht, weil das ist in Wahrheit der selbe Region, aber ein von der von der minkalen Ausrichtung

00:30:12: hier.

00:30:13: Darf ich da noch kurz einhaken, bevor der Alex.

00:30:14: der Alex hat auch schon so Luft geschnappt?

00:30:17: Wir haben ja... Damals, wenn wir kennen uns jetzt schon länger als man zugeben möchte, wir haben ja damals immer gesagt, Wien soll so die Drehscheibe in den Osten werden.

00:30:25: Und ich habe aber irgendwie das Gefühl, dass Wien das total verpasst hat damals.

00:30:29: Und kann das diese Schnelligkeit und diese Entwicklung, die sich halt dann in Polen zum Beispiel ergeben hat, kann das der Grund sein, warum Wien da halt?

00:30:39: einfach, weil Wien einfach träge und langsam ist, diesen Anschluss verpasst hat, die Drehscheibe in den Osten zu werden?

00:30:45: Ja.

00:30:47: Ich würde es gar nicht sagen, dass es jetzt wie ein Träge war, aber es hat halt einfach mehrere Gründe den Anschlag gegeben, wahrscheinlich, dass wir den Anschluss tatsächlich verpasst haben.

00:30:56: Und das ist gerade in der jetzigen Wirtschaftlingssituation schwierig.

00:31:04: Das merkt nicht alle.

00:31:06: Das ist ja nicht nur in der Immobilienbranche so, sondern es ist generell so, dass es halt kaum neue Unternehmensansiedlungen gibt.

00:31:15: Die Unternehmen, die da sind, die werden bis an zufrieden und die werden das soweit möglich ist.

00:31:23: Natürlich aufrechterhalten, aber es redet keiner davon, dass er expandiert.

00:31:27: Das sieht man generell so auch in der Industrie.

00:31:31: Und da ist halt einfach ein bisschen mehr politischer Wille auch gefragt.

00:31:38: in die andere Richtung zu drehen und da gewisse Anreize zu geben und einfach den Unternehmen einfach zu helfen, Betriebsansiedlung und das Wirtschaften einfach zu machen bei uns.

00:31:53: Aber es ist richtig, ja, also viele der, sozusagen, CIE-Headquarters schon einfach abgewandert, ja, die gibt es nicht mehr.

00:31:59: Und die Linie ist in der Wahrheit, diesbezüglich nicht mehr relevant.

00:32:03: Absolut, sehr gelaufen.

00:32:06: Ja, ich wollte eben da noch anschließen, weil ich hab auch nachgedacht, wie lange wir uns kennen und du warst damals ja bei der CMO auch, du warst für Osterupper auch zuständig, oder?

00:32:15: Asset Management.

00:32:16: Und das ist ja unglaublich, also Österreich war ja die absoluten Pioniere, die großen börsennotierten Gesellschaften, ich glaube ich in Summe, in den zwanzig Milliarden an immobilien Familien in Osterupper gehabt.

00:32:27: Ich habe jetzt den Eindruck, Osterupper beginnt jetzt wieder in Heimburg an der Donau.

00:32:31: Ich glaube, Österreich investieren fast überhaupt nicht mein Osteuropa, also ein kompletter Wandel.

00:32:37: Meine Frage ist jetzt aus Sicht des Assetmanagers, die war damals auch in der Bewertung unterwegs, auch in diesen Märkten, siehst du da, hat sich einfach dieser Markt, also nehmen beiden Segment Assetmanagement, waren das nur strategische Entscheidungen von Investoren, über die man jetzt heute, glaube ich, das... nicht diskutieren, sondern nämlich wir ziehen uns da zurück und es gibt auch einen Eigentümer und der will nicht mehr.

00:33:01: Oder hängt es auch damit zusammen, dass sich die Märkte selbstständig einfach auf ein Niveau entwickelt haben, wo sie gesagt haben, wir sind lokale zu stark und haben unsere ganze Kompetenz und Know-how.

00:33:12: Wir brauchen jetzt nicht mehr einen Investor international, der uns da zeigt, wie es geht und da ist alles umsetzt.

00:33:22: Das ist sicher beides der Fall.

00:33:23: Auf einerseits haben sie die Märkte natürlich entwickelt.

00:33:28: Wir reden davon Länder, die natürlich viel größer sind als Österreich.

00:33:33: Und natürlich entsprechend mehr wirtschaftliche Relevanz in Europa haben als Österreich und Wien.

00:33:39: Das ist sicher so.

00:33:39: Und andererseits haben sie natürlich auch die Player total verändert.

00:33:44: Also langfristige oder beziehungsweise ... Börsen gelistete österreichische Unternehmen gibt es momentan nicht wirklich bzw.

00:33:58: nicht in der Form, wie wir es gekannt haben und da haben halt einfach andere Investoren so in das Rudel übernommen und die Ausrichtung und die Strategie ist halt einfach andere gewesen und da hat halt dann in vielen Fällen einfach einmal das eine oder andere Land oder die Region keine so große Rolle gespielt.

00:34:14: Für andere ist es natürlich wieder interessant gewesen nach einer Polen-Prague.

00:34:19: Slowakei oder wo immerhin zu gehen.

00:34:22: Aber das ist eine ganz normale Entwicklung.

00:34:27: Die einen sehen sozusagen in Südeuropa mehr Möglichkeiten aufgrund von ökonomischen Gegebenheiten und aufgrund von Opportunitäten und die anderen sehen es halt in Osteuropa.

00:34:39: Es ist sicher so, dass sie die Player einfach geändert haben.

00:34:45: Das ist sicher ein starker Grund, warum da halt einfach sehr viel Verschiebung ganz stattgefunden hat.

00:34:50: Und natürlich sind natürlich auch lokale Player in diesen Regionen natürlich entstanden, die durchaus sehr gewichtiger dort unterwegs sind und investieren.

00:35:01: Und damit hat natürlich dann sozusagen der österreichische Arm an Relevanz verloren, ja, ganz klar sich so.

00:35:11: Darf ich mal Sandra's Thema einleiten zum, ich weiß, da kann man schon klingen, das Ende.

00:35:16: Vielleicht das letzte Thema Nachhaltigkeit, da würde mich ganz einfach interessieren.

00:35:21: Wir bekommen sehr unterschiedliche Signale von unseren Interviewgästen, was den Druck der nachhaltigen Aspekte auf ihre Tätigkeit aussieht.

00:35:30: Manche sagen, das nimmt total ab und das ist nicht so wichtig.

00:35:33: Dann gibt es andere, die sagen, das wird immer stärker.

00:35:35: Wir nehmen jetzt den Bankenbereich einmal dafür her.

00:35:39: Von deinen Euren Steak Holdern, also Investoren, Nutzern, Mietern.

00:35:43: Gäste vielleicht, also Besucher sagt man, Shoppingcenter.

00:35:48: Wo ist da der stärkste Moment, die stärksten Bewegungen, Druck?

00:35:53: Kannst du da was dazu sagen, ein Gefühl zu bekommen, ist es überall gleichmäßig?

00:35:57: Oder wo kämpft sie mit dem Thema Nachhaltigkeit im Moment?

00:36:00: Nein, Kämpfen ist vielleicht der falsche Ausdruck, aber die Nachhaltigkeit... ist ein wesentlicher Punkt und der wird sich jetzt nicht abnehmen.

00:36:09: Also ich glaube nicht, dass das jetzt in irgendeiner Art und Weise ein Relevanz fliegt, ganz im Gegenteil, wie haben wir unsere Ziele definiert, wie müssen die alle erreichen, auch die Länder müssen die erreichen.

00:36:19: und wenn es die Länder erreichen müssen, müssen sie es in irgendeiner Art und Weise umsetzen und das ist ja gesetzlich verankert.

00:36:25: Das heißt, man muss sie entsprechend auf das Thema zu bewegen, man muss sie einlassen, man muss innovativ Konzepte finden, dass man das umsetzt.

00:36:33: Andererseits darf man nicht nur einfach immer Mir kommt manchmal vor, dass dieses Thema Nachhaltigkeit und ESG wird einfach einmal drüber gestübt und man weiß aber eigentlich nicht wirklich, was man damit anfangen soll und wie man es umsetzen soll.

00:36:45: Und das ist das, was mich oft ein bisschen stört an der Diskussion.

00:36:49: Also Nachhaltigkeit, ja, dann muss man es aber entsprechend auch wirklich auch technisch umsetzen können und das muss auch realistisch sein, dass man es umsetzt.

00:36:58: Also ich kann jetzt nicht sagen, natürlich... Ein Familienhaus ist wahrscheinlich leichter Tag hinzustellen, logischerweise auf technischer Basis, auf der technischen Basis bezogen, als wir jetzt als Tausend Berat mit der Bürogebäude, das allerdings auch alle Stückchen spülen sollte und natürlich auch entsprechend viel Energie verbraucht.

00:37:18: Und dieser Realismus, der muss in Wahrheit einkehren, bei allen.

00:37:24: Aber der Meistertrupp kommt, ewig du gesagt hast, der Trupp.

00:37:29: Aber die Fragen kommen vorrangend natürlich aus dem Bankenbereich und aus den Investorenbereichen, die natürlich ihre Ziele da entsprechend darlegen müssen und veröffentlichen müssen.

00:37:42: Kurze

00:37:42: Ergänzungsfrage, du bist ja sehr stark ein Mitarbeiter.

00:37:45: Das würde mich wirklich interessieren, ist es so?

00:37:48: weil das wissen wir alle Regulaturen und ja, und das drüber stülpt mehr, wie du es jetzt teilweise nennst.

00:37:52: Ist es so, dass es vorkommt, dass ein Mieter zum Beispiel sagt von einem Shoppingcenter, was tut sie eigentlich in dem Bereich?

00:38:00: Ist das so?

00:38:01: Ja sicher, also nicht mehr im Shoppingcenter Bereich, also das ist natürlich bei größeren Unternehmen genauso ein Punkt, der erfüllt werden muss, dass man eben in der Nachhaltigkeit positioniert und das natürlich auch entsprechend positiv bewerten kann und ist natürlich auch ein wichtiger Punkt, der klar sowieso.

00:38:24: Also wie gesagt, das ist ein Thema, das sehr, sehr wichtig ist.

00:38:31: Das wird in Zukunft noch viel wichtiger sein, vor allem ich finde es extrem spannend, wie man mit dem Thema in Bestandsimmobilien umgeht.

00:38:42: sehr interessant werden in Zukunft, dass man dafür technische Lösungen finden wird müssen.

00:38:48: Andererseits, glaube ich, muss man einen gewissen Pragmatismus manchmal an den Druck legen, weil viele Themen wird man nicht innerhalb von Armee umsetzen können, sodass eine Immobilie komplett nachhaltig wird.

00:39:03: Also es bedarf da sehr viel an Diskussion, auch mit Finanzinstitut mit den Investoren, mit Mietern, dass man zwar das Ziel nicht aus dem Augen verliert, aber das Ganze auch realistisch angeht und auch dann auch wirklich umsetzen kann und nicht nur darüber redet.

00:39:21: Aber das wäre dann wahrscheinlich die Hauptaufgabe vom Management.

00:39:23: Natürlich, sowieso.

00:39:24: Absolut.

00:39:25: Und wie geht es jemals auch bei Bestandsimobilien um Herbstes, ob Objekte, die jetzt nicht mehr unbedingt die Neuesten sind?

00:39:30: Habt ihr da schon gewisse, keine Ahnung, CO-Zwei-Fahrpläne?

00:39:34: oder kalkuliert sie schon mit CO²-Zertifikaten?

00:39:40: Was immer ganz wesentlich ist, ist, dass man das Kostenteam mitdenkt.

00:39:45: Wichtig ist, dass man kosteneffizient eine Immobilie beurteilt.

00:39:51: Wir versuchen, so weit es möglich ist, mit alternativen Energien entsprechend zu arbeiten.

00:40:02: und sind da eigentlich ganz gut auf dem Weg, muss ich sagen.

00:40:05: Wir haben diesbezüglich über unsere Gebäude zertifiziert, auf höchsten Niveau.

00:40:13: Wir haben auch selbst Auditoren im Haus, die das durchführen.

00:40:17: Also, wie gesagt, nicht nur für uns, sondern auch für externe Unternehmen.

00:40:21: Und damit können wir das Thema Nachhaltigkeit natürlich einerseits für uns, aber auch für andere, richtig gut abdecken.

00:40:29: Das auch wirklich auch darlegen und beweisen, dass wir das natürlich einsprechen am Setzen geben.

00:40:36: Zeitverkehrt wie im Flug.

00:40:37: Ich muss es jedes Mal wiederholen.

00:40:42: Abschluss.

00:40:42: Abschluss, ja bitte.

00:40:43: Also für mich war es sehr umfassend.

00:40:45: Ja, vorallem.

00:40:46: Also wir haben wirklich alles gestrimpfen.

00:40:48: Und trotzdem ein paar

00:40:49: Tip-Dives.

00:40:50: Einzelne Tip-Dives.

00:40:53: Ja, Markus, vielen Dank.

00:40:54: Sehr, sehr gerne.

00:40:55: Danke, dass du dir Zeit genommen hast.

00:40:58: So, extrem schnell vergangen wir heute die Zeit.

00:41:00: Vierzig Minuten.

00:41:02: Vielen Dank.

00:41:03: Und ja, ist das, was wir immer sagen, oder?

00:41:06: Wir dürfen dann vielleicht dich in einem gewissen Zeitraum kurzfristig ein, zwei Jahren fragen, wieso, was sich da in der Zwischenzeit getan hat.

00:41:14: Genau.

00:41:15: Und ich bin mir sicher, wir werden mit dir nicht mit einer Kainter drüber sprechen.

00:41:19: Ich hoffe

00:41:20: ja.

00:41:20: Mit seinem Avatar, dann musst du ja

00:41:22: noch den Tag.

00:41:23: Ja,

00:41:23: und bis dahin.

00:41:24: Super.

00:41:25: Vielen Dank auch von meiner Seite Markus, danke.

00:41:27: Und auf das Thema Nachhaltigkeit möchte ich unbedingt noch einmal reden mit dir, wie es dann die Assetmanagement gesetzt haben, da bin ich schon sehr gespannt.

00:41:33: Dann, bis zum nächsten

00:41:34: Mal.

00:41:34: Herzlichen Dank.

00:41:34: Danke.

00:41:35: An mir eine Freude.

00:41:36: Danke.