TRP #19 - Hotelimmobilien - zwischen Rekord und Krise: Martina Maly im Deep Dive

00:00:00: Herzlich willkommen bei der aktuellen

00:00:01: Folge von The Real Pain.

00:00:04: Ja, liebe Sandra

00:00:05: weiter geht es im Reigen der Deep Dives.

00:00:09: Wir wollen auch

00:00:10: heute wieder tiefer in eine Essetklasse einsteigen.

00:00:15: Das Thema Hotel haben wir uns ausgesucht.

00:00:19: Ich vernehme hier sehr schlechte Nachrichten einerseits aus der Branche und andererseits dieser Tage auch sehr gute Nachrichten.

00:00:29: Es ist eine Assetklasse, die sehr unterschiedlich Signale

00:00:35: sendet.

00:00:35: Ja, die wahrscheinlich auch sehr differenziert zu betrachten ist und dazu haben wir uns sehr aktuell die Liebe Martina Maly von UBM eingeladen und wir freuen uns sehr mit einer wirklichen Hotelexpertin, die schon viele Jahre jetzt auch im Hotelbusiness tätig ist über dieses Thema sprechen zu können.

00:00:56: Liebe Martina!

00:00:57: Herzlich willkommen beim The Real Pain Podcast.

00:01:00: Wenn du dich kurz vorstellen magst und dann vielleicht auch gleich zum Einstieg sagen möchtest, wo die Pains bei dir beziehungsweise beim Hotel immobilienmarkt liegen?

00:01:08: Ja herzlichen Dank für die Einladung liebe Sandra!

00:01:12: Zu mir selbst.

00:01:12: vielleicht ein paar private Takte.

00:01:15: ich bin Winzers Tochter aus Grinzing und habe eine zwölfjährige Tochter.

00:01:20: meine große Leidenschaft für Hotels hat mich dann in auch im Berufsleben in den Bereich gebracht, war viele Jahre auf drei Kontinenten oder zehn Jahre international in Hotels tätig.

00:01:32: War dann zwölf Jahre in der Beratung und Hotelentwicklung in Europa und seit acht Jahren manager ich größere Hotelportfolios und seit über vier Jahren jetzt schon in der UBM als COO auch verantwortlich für den Hotelbereich.

00:01:48: zu dem Pains

00:01:50: Ich bin jetzt ganz besonders gespannt.

00:01:51: Ja, ich meine es ist eine spannende Zeit weil wenn man so die Nachrichten liest beziehungsweise auch die letzte Meldung vom Norbert Kettner über den Tourismus in Wien verzeichnen wir Rekordwerte.

00:02:03: ja das ist auch grundsätzlich wirklich sehr sehr positiv und auch wichtig weil wir wieder auf vor Corona-Niveau sind und in Wyn in dem Fall sogar über dem Niveau.

00:02:13: Wir

00:02:14: reden jetzt

00:02:15: von Nächtigungen.

00:02:19: Ich glaube, das ist grundsätzlich eine positive Meldung.

00:02:21: Die hören wir auch in ganz Europa.

00:02:23: Wir verzeichnen Umsätze von einem Plus von vier Prozent zum Vorjahr.

00:02:28: Das sind gute Nachrichten mit den ganzen Groß-Events.

00:02:31: Das ist wieder ne ganz neue Dimension.

00:02:33: Adele in München vier Konzerte oder waren sogar acht Konzerte.

00:02:38: auf jeden Fall ringern die eine Menge Taylor Swift Die UEFA, also alles große, wenn es die in eine neue Dimension nach Corona gebracht haben.

00:02:47: und auch da wirklich Rekordzahlen und Meldungen.

00:02:51: Aber ich glaube was wir dabei vergessen und ich glaube die erste Zahl hat schon genannt, die vier Prozent Umsatzsteigerung ist im Prinzip für uns nicht genug um die Inflation abzudecken ja?

00:03:03: Also weil man berücksichtigt wie hatten letztes Jahr ungefähr drei Prozent noch Inflations- und die Vorjahre, also zweistellig in Europa.

00:03:14: Und dann kommt noch dazu natürlich, dass die Lohnkosten immer verzögert nachfolgen.

00:03:20: Also ich glaube auf die Kehrseite der Medaille ist das unsere Profit Margins enorm unter Druck sind.

00:03:29: Das soll nicht bedeuten, dass das Geschäftsmodell nicht funktioniert oder keine Zukunft hat sondern man agieren muss.

00:03:37: Aber du hast ja jetzt gesagt, dass wir in Österreich diese Schlagzeilen hören von Rekordbruch und was für sie war es.

00:03:43: Und jetzt ist aber gerade eine sehr große Hotelbetreiberkette in Insolvenz gegangen in Europa.

00:03:48: Zwei Hundertfünfzig Hotels oder so haben die Betrieben.

00:03:51: Warum sind die in Schifflage geraten?

00:03:54: Oder warum kann man sagen, da ist die in Shifflade weg?

00:03:56: Ja ich glaube das hat mehrfache Gründe und ich glaube es ist auch ganz wichtig zu verstehen... was hier mit eingewirkt hat, um auch nicht zu sagen okay der White Labelmarkt hat keine Zukunft.

00:04:08: Der hat schon Zukunft und der ist auch wichtig nämlich gerade kurz sagen

00:04:12: wir es an White Labels.

00:04:14: Also grundsätzlich White Lable Operator wurde ins Leben gerufen weil jeder vor oder auch andere Gesellschaftsformen einen Fixeinkommen, eine Fix-Meter benötigen.

00:04:29: Die natürlich ein internationaler Betreiber wie Obsets Marriott, EHG ist und sicher auch noch mehr zum Beispiel Hilton bieten einen Managementvertrag.

00:04:41: das heißt auf eigene Rechnung führt man das Geschäft Man trägt das komplette wirtschaftliche Risiko und somit hat man diese Fixeinnahme nicht.

00:04:54: Viele Fonds haben eben die Anforderung einer Fixmitte, und daraus hat sich ein Geschäftsmodell entwickelt, dass ich einen Pech da finde... der das wirtschaftliche Risiko übernimmt, der mir eine Fixmitte zahlt und wiederum mit der Marke dann entweder ein Management oder einen Franchisevertrag hat.

00:05:13: Und diese Position ist dieser Wide Label Operator.

00:05:16: Im Prinzip ist die UBM-Hotels nichts anderes.

00:05:19: Wir sind pechter in unserem Falle so dass wir Management und Franchises haben.

00:05:23: Das heißt auch wir sind dann bald Label Operator, so wie es eben auch die Revo ist.

00:05:29: Und das sagt sich schon.

00:05:31: also diese Entity trägt wirtschaftliche Risiko.

00:05:33: ja jetzt ist natürlich die Situation dass wir Corona hatten Und natürlich die Umsätze ausgeblieben sind.

00:05:42: Es gab natürlich einen Haufen Förderungen, die auch in Anspruch genommen wurden aber die wurden auch nicht den Corona-Jahren zur Verfügung gestellt und auch nicht allen Gesellschaftsformen.

00:05:51: Also hier muss man auch ganz klar trennen.

00:05:53: also ein Privathotelier hat sicher mehr davon profitiert als eine Gesellschaft die einem Pachtvertrag mit einer Immobilie abgeschlossen hat oder sogar vielleicht die gleiche Entity ist.

00:06:06: Das bedeutet, dass man natürlich hier große Schulden aufgebaut haben die man weder durch Förderungen noch auch entgegenkommen von Eigentumern abdecken konnte und natürlich jetzt auch hohe Zinsenzahlen muss für diese vergangenen Schulden.

00:06:21: Dann kam die Energiekrise das heißt Energiekosten sind gestiegen um hier ein paar Zahlen zu nennen.

00:06:27: also wir hatten zwei tausend neunzehn vier Millionen Energiekasten.

00:06:39: Das ist mehr Energiekosten, die du aber in einem Geschäft, das ist schon eine geringe Masche hat, absorbieren musst.

00:06:48: Und die machen ja immerhin vier Prozent im Normalfall vom Umsatz aus.

00:06:52: also somit waren sie dann bei teilweise sechs bis sieben Prozent vom Umsatz.

00:06:58: Jetzt ist es ein wenig besser weil wir natürlich versuchen gegenzuwirken.

00:07:02: Das sind alles Faktoren, die natürlich diese Wirtschaftlichkeit des Pechters wahnsinnig unter Druck bringen.

00:07:10: Und somit ist es so das sich letztendlich die Marge verringert und dann kommt noch dazu dass sie auch in verschiedenen Ländern sind.

00:07:20: Im Westen Europas hatten wir ein viel schnelleres Recovery, als wir zum Beispiel in Osteropa gesehen haben.

00:07:26: Jetzt in Ostaropa wiederum habe ich einen positiven GDP-Wachstum.

00:07:30: Ich glaube auch hier, wenn man viele Standorte hat in Europa ist halt die Erholung nicht gleichermaßen.

00:07:35: Das heißt das erste ist der Druck durch die Kosten, das zweite ist dass sich die Regionen anders wieder erholt haben und sich auch Standorte dabei sind wie z.B.

00:07:45: Düsseldorf, die noch immer nicht gut funktionieren und langsam erst wieder am Kommen sind.

00:07:51: Und dann in dem Fall von dem Marktteilnehmer ist es so dass sie ein starkes Wachstum hatten.

00:07:59: Das starke Wachsum ist daraus entstanden das natürlich viele Wide Label Operator konsolidiert wurden und hier natürlich die große Herausforderung war dieses Strukturen anzupassen weil natürlich mehrere Head Offices auch aufgekauft wurden.

00:08:16: Und ich glaube, dass zusammenwirken dieser verschiedenen Faktoren hat die massiv unter Druck gebracht.

00:08:25: Okay.

00:08:28: Aber das heißt ja eigentlich wenn ich jetzt in den Stoornsicht sehe, dass auch in diesen White Label-Obletters massives Risiko eigentlich steckt.

00:08:38: oder ist es nicht so?

00:08:41: An sich also... Der White Label Operator hat das wirtschaftliche Risiko.

00:08:45: Ja, ja.

00:08:46: Das heißt hier gilt halt vor allem für die Zukunft sehr achtsam zu sein.

00:08:53: zum einen wie schauen die wirtschaftlichen Prognosen aus?

00:08:56: Also auch hier gilt Gemiete an sich ist nicht alles was man sich anschauen sollte.

00:09:03: also ich muss schon wissen da kommen wieder die Erwirtschaftbarkeit der Pacht und oft Hört man immer wieder, ich zahl die Ehe ne Pacht.

00:09:11: Das hat dich nichts anzugehen ist nicht so darf nicht zu sein weil es ist ja ganz wichtig.

00:09:18: Das sehen wir auch jetzt, wenn wir in Restaurangesprächen haben.

00:09:21: Wir haben ja noch Essets im Portfolio.

00:09:23: Die wollen unseren Lease-Coverage-Vessure sehen.

00:09:26: Ja die wollen sehen wie viel Risiko birgt dieses Objekt und da gibt es einfach... also wir liegen jetzt bei ... ... von net operating income und das ist darzustellen und sonst habe ich entweder eine Overrent oder ich bekomme einen Abzug auf den Immobilienwert.

00:09:53: Und ich glaube, dass es nicht nur hier auch um die Erwirtschaft unter Bacht geht sondern ich glaube das ist auch darauf zu achten weil der Markt ändert sich.

00:10:03: ja.

00:10:04: also wir sehen jetzt wie haben jetzt große Events dann?

00:10:06: gut Corona ist ein Einzelfall.

00:10:08: so wir gehen jetzt nicht davon aus dass man das einplanen sollte aber es gibt ihm es gibt die Energiekrise Es gibt schon immer wieder Themen, die passieren.

00:10:17: Die das Hotel beeinflussen können.

00:10:19: aber ich glaube was wichtig ist dass diese Agilität zu haben auch zu schauen wenn ich jetzt einen Vertrag abschließe mit einer Marke oder einem Weitel Label Operator mit einer marke wie ist mein Exit?

00:10:32: oder was machen wir, wenn es nicht funktioniert?

00:10:39: Oder können wir rebranden.

00:10:40: Vielleicht braucht man eine andere Marke.

00:10:42: aber das Wichtigste, was wir jetzt sehen sind Performance Indicators die man verankert schon in der Vertragsverhandlung sind natürlich nicht den Altverträgen drinnen und das ist ja auch eine neue Erkenntnis hat sich einfach insgesamt weiterentwickelt.

00:10:56: Da tut sich aber wahrscheinlich dann die Stadthotellerie auch ein bisschen leichter, mit Rebranding und so weiter wie die Ferienhotellerier.

00:11:02: Weil?

00:11:04: Ich hab das Gefühl Ferien-Hotel Immobilien sind ja noch viel individueller gestaltet als Stadthotellerie.

00:11:11: oder ist das jetzt ein falscher subjektiver Eindruck?

00:11:14: Ja also ich glaube grundsätzlich sind sie komplett zwei verschiedene Operations, also man darf also sie sind verschieden zu betrachten.

00:11:23: Ein V-Branding ist dann einfach, wenn die Mobile an sich die Facilities hat, die der Standort benötigt.

00:11:32: Sonst denke ich es sogar in der Ferienhotellerie gibt es weniger Ferienhotellbetreiber natürlich in Europa als es jetzt Stadt-Hotellerie Betreiber gibt.

00:11:44: aber grundsätzlich ist ein V Branding schon möglich Vor allem dann, wenn die Immobilie richtig gebaut wurde.

00:11:51: Das setzt eben das voraus.

00:11:52: Wenn ich jetzt sage okay mein Sparbereich ... Ich habe dreihundert Zimmer, aber mein Sparbereich hat nur zweihundert Quadratmeter, dann ist der halt zu klein.

00:11:58: Aber das ist dann egal welche Marke ich verwende.

00:12:02: Also Voraussetzung muss immer sein dass die Facilities die Bereiche die erforderlich sind um eine Destination zu schaffen vorhanden sind.

00:12:11: und dann gibt es durchaus einige Betreiber denen man zutrauen kann dass die auch Ferienhotels betreiben können.

00:12:21: Ist das jetzt vielleicht auch wieder ein subjektiver Wahrnehmung?

00:12:24: Aber ist es nicht so, dass in der Ferienhottellerie noch mehr Familienbetriebe sind und in der Stadthotellerie doch eher die größeren Ketten?

00:12:34: oder ist das eine falsche Wahrnehnung?

00:12:37: Das ist schon eine richtige Wahrnehmung!

00:12:38: Es ist auch ganz klar, dass Österreich durch die Privathottelerie geprägt ist Weil in der Stadthotellerie früher auch so.

00:12:45: Ja, aber in der Stadthotellerie hat sich das Thema halt wesentlich schneller entwickelt.

00:12:51: vor allem habe ich in der Statthotelerie viel größere Betriebe

00:12:56: d.h.,

00:12:57: Ich brauche ja auch für einen internationalen Betreiber eine minimale Zimmeranzahl dass ich es überhaupt rechne.

00:13:03: also wir reden hier von Economy of Scale.

00:13:06: Was ist die Zimmeranzahle?

00:13:08: Also ich würde sagen unter hundert und zwanzig Zimmer braucht man kein Kettenhotel machen.

00:13:15: Die Privatsotellerie ist glaube ich auch für Österreich wichtig, weil es ein ganz wichtiger Wirtschaftsfaktor ist, weil ja viele Familien hier im Gesamtbetrieb über Generationen sind.

00:13:25: Ich glaube... Ein Punkt, warum sich auch hier teilweise mehr internationale Ketten ansiedeln oder auch Privathotels übernommen werden ist natürlich das Thema Distribution.

00:13:37: Es ist natürlich wahnsinnig schwierig für einen Privathotelier in diese ganzen Distributionskanäle zu investieren und das ist ja eines was wir an den Marken eigentlich schätzen.

00:13:51: so sehr wie uns oft mit ihnen noch ärgern müssen Schätzen wir natürlich, dass die Millionen jedes Jahr in deren Distributionskanäle investieren weltweit.

00:14:02: Ich meine hier reden ja teilweise schon von zweihundert Millionen Loyalty-Members.

00:14:10: bei den ganz großen Ketten oder auch bei den kleineren schon... liegen wir schon teilweise bei twenty-fünf bis dreißig Millionen.

00:14:17: Und das ist schon eine Marktmacht, also hier habe ich schon einen großen Kommunikationskanal und auch diese Distributionskanäle werden halt durch diese Ketten befüllt.

00:14:30: Ja,

00:14:31: wahrscheinlich tun sich Ketten heute auch Bären an Lieferanten ein leichter bessere Preise zu verhandeln.

00:14:36: Ich sage jetzt mal bei Wäschereien zum Beispiel wenn es die in mehreren Städten, mehreren Ländern ...

00:14:41: Ja, das ist so ein bisschen ein Thema.

00:14:44: Das ist äquivalent.

00:14:45: Also grundsätzlich ja!

00:14:48: Ich würde jetzt einmal sagen, wenn es um was Banales wie Globerbier geht... ich weiß noch nicht ob ich beim Käse zustimmen würde.

00:14:55: Aber ich sage da gibt's auch sicher Prothurmen, also Einkaufsgemeinschaften bei den Ketten aber ich will ja den lokalen Käse.

00:15:07: Also ich glaube hier muss man unterscheiden auf wo macht es Sinn?

00:15:10: Ja, und wo macht es keinen Sinn?

00:15:12: Und dann muss man sich natürlich auch überlegen.

00:15:16: Das ist natürlich auch die Lieferung.

00:15:18: also kommt jetzt die Wäscherei wenn ich in Tirol bin aus Vien oder ich meine ich habe hier ein Lkw der Fahrt.

00:15:28: Also von den Ability-Gedanken auch glaube ich, dass es andere Maßnahmen gibt die man hier besser einsetzen könnte um die Kosten zu reduzieren.

00:15:37: Aber grundsätzlich ja ist wichtig das es gibt und es obliegt immer dem Hoteldirektor auch hierzu entscheiden.

00:15:44: aber man muss auch schauen dass man die Lokalität einbringt und der Sinn des Hotels ist ja oft in der Ferienhotellerie dass ich einen Mehrwert für die Region bitte.

00:15:57: Okay, jetzt haben wir mal so grundsätzlich über Hotellimmobilien gesprochen.

00:16:02: Du hast jetzt schon ein bisschen auch die Kosten angesprochen, dass das natürlich eine Riesenpane ist.

00:16:07: Finanzierung, Energiekosten, Baukosten wahrscheinlich auch – die werden euch wahrscheinlich ja bei der Neuerrichtung von Hotels finanzieren sie nicht mehr einfach – und die Betreiber?

00:16:20: Was ist deiner Meinung nach gerade das aktuell schlimmste Thema?

00:16:26: unter diesen ganzen Kostenfaktoren und gibt es da irgendwie einen Ausweg, der sich in nächster Zeit irgendwie bessern wird?

00:16:33: Das ist das schlimmste Thema.

00:16:35: Ich versuche das jetzt ein bisschen einzuordnen.

00:16:40: Man muss unterscheiden ob ich im Bestand bin oder nach Entwicklungen.

00:16:43: natürlich wenn ich im bestand bin gilt's Und da machen wir sehr viel auch mit unseren Hotelketten out of the box denken und zu sagen, was müssen wir anders machen?

00:16:57: Lass uns über den Tellerrand hinwegschauen.

00:17:00: Was müssen wir umstrukturieren, um diese Profitabilität wieder hinzubekommen?

00:17:06: Also ich glaube grundsätzlich sind die Betreiber hier sehr konstruktiv.

00:17:12: Sie tragen natürlich nicht das wirtschaftliche Risiko.

00:17:14: Da muss man auch dazu sagen, da spürten wir noch immer wieder die sind ja auch sehr umsatzgetrieben.

00:17:18: also ein Betreiber profitiert am meisten vom Umsatz.

00:17:22: Die sind wohl mit ihrer Incentiv auch daran interessiert kosten zu optimieren.

00:17:27: aber der primäres Interesse liegt sich ja auch an der Top-Line.

00:17:30: Das würde gleich kommen diesen Umsatzrekorden.

00:17:35: Aber grundsätzlich glaube ich dass hier ein gemein verständliches Verständnis da ist, aber auch nur weil wir uns intensiv damit beschäftigen.

00:17:45: Also ich meine eine Immobilie mit einem Managementvertrag einfach laufen zu lassen ein absoluter Fehler.

00:17:51: also ich glaube war eben auch die verschiedenen Interessen da sind dass ich glaube ein sehr aktives Performance und Assetmanagement ist enorm wichtig und führt auch zu guten Ergebnissen und ich glaube das können wir, weil wir das eben auch so tun auch wirklich bestätigen.

00:18:10: Wenn jetzt zu neuen Entwicklungen kommt, glaube ich sind verschiedene Dinge zur Berücksichtung.

00:18:16: das eine ist dass jährlich Baukosten sind gestiegen.

00:18:19: also ich glaube man ist auch hier gefordert Nutzungskonzepte zu entwickeln wo man wirklich Quadratmeter für Quadratmetern schaut ob das auch gut genutzt ist und die Flexibilität der Marken einfordern KPIs abzugehen, sondern flexibel zu sein so dass die Immobilie optimal genutzt werden muss.

00:18:41: Weil am Ende des Tages muss jeder Quadratmeter eine Profitabilität darstellen um letztendlich auch das Investment anzustellen.

00:18:50: Ich glaube auch daran arbeiten alle.

00:18:53: ein Hemm schon mit großen internationalen Betreiber ist immer fire life safety.

00:18:57: gerade mit den großen Amerikanern muss man hier in die Bricht holen und sagen, wir verstehen das, dass es in Amerika so ist.

00:19:05: Und wir verstehen, dass er das auf anderen Kontinenten umsetzt.

00:19:10: Wir sind in Europa.

00:19:10: Wir haben sehr hohe Standards schon ausgrund unserer Regulatorien und denken, dass das auch angemessen ist.

00:19:18: Die hätten

00:19:19: noch mehr breitere Fluchtwege oder...

00:19:22: Genau!

00:19:22: Und Länder gewisse Höhen.

00:19:24: Also hier sind's schon strengere Richtlinien Und ich glaube, hier muss man auch ins Gespräch kommen.

00:19:31: Also hier muss wir echt schauen, dass man das Investment gut balanciert mit der Profitabilität.

00:19:35: Hier wiederum einen Bekenntnis aus der Vergangenheit eine Wirtschaftlichkeitsrechnung die auch gut plausibilisiert ist und oft wenn man so tenders macht für Betreiber kriegt man ja oft auch Zahlen die zwar gut aussehen am Papier aber dann in der Umsetzung nicht immer realistisch sehen.

00:19:53: also auch hier wirklich die Prüfungen stimmen die Zahlen Und entscheide ich mich jetzt nicht falsch für einen Operator nur, weil er mir die besten Prognosen abgibt.

00:20:05: Also hier muss man stärker in die Prüfung gehen und letztendlich dann auch diese ganzen Performance-Cantzahlen... Ich glaube wir müssen mit den Betreibern an sich auch hier stärkere Mechanismen einbauen damit sie mehr Verantwortung nehmen für das Endergebnis.

00:20:22: Aus meiner Sicht B ist viel runter, incentivieren auf enge Performance-Tests.

00:20:29: Das, wenn es nicht funktioniert, dass man wirklich eine Möglichkeit hat an den doch langen Verträgen der teilweise fünfzehn bis fünfundzwanzig Jahre gehen, frühzeitig rauszukommen.

00:20:40: Also das ist wichtig und letztendlich muss das in Balance gebracht werden.

00:20:45: die Herausforderung glaube ich, die wir jetzt noch sehen isst die Yield, die derzeitige die einfach nach zu hoch.

00:20:54: Also wir sind weit über fünf Prozent teilweise und da können wir diesen Investments nicht darstellen.

00:21:02: Da steht ja, ist Nachhaltigkeit eigentlich auch ein Kostentreiber im Hotelbereich?

00:21:08: Also nachhaltigkeit jetzt in der Immobilie und Nachhaltigkeiten aber auch im Betrieb?

00:21:13: Ja!

00:21:14: Gute Frage weil Nachhaltigkeits hat sich so ein bisschen gefühlt an Nichtwichtigkeit verloren Aber es ist nicht mehr so in aller Munde.

00:21:23: Das würde ich mich freuen, wenn dann darüber gesprochen wird.

00:21:27: Für uns extrem wichtig!

00:21:29: Immobilien, die nicht nachhaltigkeitszertifiziert sind bekommen grundsätzlich keine Finanzierung.

00:21:34: Ich glaube schon allein aus dem Aspekt Europa braucht einen Green Asset Ratio Hier hinkt Österreich auf jeden Fall hinterher.

00:21:45: Das heißt wir sind gefordert nachhaltigt zu bauen damit wir auch Finanzierungen bekommen Sind nicht immer wesentlich günstiger aber wir bekommen eine.

00:21:54: und schon allein deswegen auch um den Betrieb nachhaltig zu gestalten, weil Nachhaltigkeit in der Immobilie bedeutet ja auch dass wir erneuerbare Energien haben.

00:22:08: Dass wir Bildungsmanagement-Systeme haben die gesteuert werden können und das hilft mir letztendlich auch in der Operative Kosten zu reduzieren.

00:22:17: Und ich habe gerade vorher erzählt, wie stark unsere Kosten gestiegen sind von vier auf sieben Millionen.

00:22:23: Also das ist viel Geld und wenn ich diese Systeme im Betrieb hab also zum einen kann ich vielleicht sogar günstige Energie einkaufen und zum anderen kann ich sie auch besser steuern.

00:22:36: Also wir haben auch dann Maßnahmen eingeführt und konnten sogar seit neunzehn-fünfzehn Prozent unserer Energiekosten rein durch Steuerungsmaßnahmen wieder reduzieren, um diesen Kostensteigerungen gegenzuwirken.

00:22:46: also daher ist die Implementierung von Nachhaltigkeitsmaßnahme speziell in der Technik für den Betrieb nachher und die Erwirtschaftbarkeit erpacht enorm wichtig.

00:22:58: Und letztendlich treffen in Betriebmaßnahmen.

00:23:04: Und vielleicht eine möchte ich teilen, weil ich es heute gehört habe?

00:23:07: Wir haben jetzt in unserem Hotel, das andere ist im Prag, haben wir KITRO.

00:23:14: Das ist ein Start-up.

00:23:16: Die machen Waste Management und zwar messen die über Artificial Intelligence Alle in Foodways, der wird in deine Tonne geschmissen.

00:23:25: Das wird gescannt was da weggeschmissen wird und gibt dann im Küchenchef Suggestions also Vorschläge wie er zum Beispiel das Frühstück... Also es geht auch nach Mill Periods Frühstücksbefehe.

00:23:37: wir Sachen anders also kleinere Brötchen einkaufen die Butterteilen Ananas kleiner schneiden, also das sind jetzt nur ein paar Beispiele.

00:23:47: oder die Omelette Portionen kleiner machen.

00:23:50: Und es wurde jetzt über eineinhalb Jahre gemacht.

00:23:54: Waste Reduction, ja?

00:23:56: thirty-five Prozent.

00:23:57: Kann ich

00:23:58: mir vorstellen, Wahnsinn!

00:23:59: Tonnen sind es zweieinhalb.

00:24:01: Also zwei und halb Tonnen Einsparung von Müll durch die Verwendung solcher Eitus.

00:24:07: Und mich hat das heute, also ich war... Das ist eine Zahl wo ich sage okay Einsparungen natürlich haben wenn eine Einsparung dadurch ja aber das ist nicht dass in die Einsparungs steht nicht im Vergleich zu dem was man an einen Müll spart.

00:24:22: und zweieinhalb Trommeln finde ich war für mich heute ein sehr beeindruckender Betrag.

00:24:29: Also das habe ich mir schon immer gefragt.

00:24:30: erstens finde ich im Hotel immer dieses Dörrbuffets.

00:24:33: Natürlich finde ich es toll, du kannst das selber auszuholen.

00:24:36: Du kannst alles eben so durchkosten.

00:24:37: Aber ich denke immer da muss ja immer alles warm sein und vorgekommen sein, wie viel da im Endeffekt wegwerfen werden muss.

00:24:45: Das war für mich immer schon sehr unversteckt.

00:24:47: Und genau dieses Tool hilft uns, genau dieses Frühstück Bankett dort wo ich überall Buffets habe.

00:24:52: Dort hab' ich auch das größte Thema zu reduzieren.

00:24:56: Man sieht's ja eh, wenn man um ein Frühstuck bis elf geht und ich gehe um fünf vor elf zum Frühstücksbuffet und das ist noch voll Dann kann man sich vorstellen, was mit dem Essen das hier über bleibt passieren wird.

00:25:11: Aber

00:25:11: wenn es nicht voll ist, dann hast du die Kundenunzufriedenheit oder?

00:25:17: Man kann hier gegensteuern und wir haben jetzt nicht gesehen dass die Maßnahmen, die wir getroffen haben um diese zweieinhalb Tonnen einzusparen auf die Gäste zufriedenheit gegangen ist gar nicht.

00:25:30: Ich darf halt noch nicht auffallen, dass irgendwas nimmer da ist.

00:25:32: Ja

00:25:32: aber wie gesagt es geht ja darum das ich teilweise Sachen kleiner mache halbieren und vielleicht dann doch auch immer wieder jemanden habe der nachbestickt oder auch Alakad ein paar Sachen macht.

00:25:46: also es gibt schon Wege das zu steuern und man kennt ihr auch ein bisschen.

00:25:50: das Kundenverhalten wann kommen die meisten Kunden zum Frühstück muss sich jetzt wirklich um zehn vor elf nochmal nachfüllen.

00:25:57: Aber das ist jetzt so ein Beispiel.

00:25:58: Ja,

00:25:58: aber total interessant!

00:25:59: Aber das Stabilität ist ja auch in anderen Bereichen.

00:26:02: also das fangen wir schon glaube ich an bei der Wäscherei im Betrieb oder bei den Duschköpfen, das fällt ja noch in den Bau eigentlich.

00:26:08: Das heißt mit dem Hotelbühnen war da manchmal nicht zu sicher weil dieses Eigenstuhl wieder ein Ausstattungsthema oder gibt dann eine Marke vor welche Duschköpfe?

00:26:17: Also die Marke gibt vor was der Durstruck sein soll.

00:26:22: Auch diese Aufgabe, also auch hier haben wir letztes Jahr ein Komplett.

00:26:26: Also haben wir wirklich gemäschert wie viele Liter kommen aus der Dusche raus?

00:26:30: Wie viel Liter kommt man aus dem Waschbecken raus?

00:26:32: Wieviel Liter kommen in die Küche raus?

00:26:34: und geschaut ob das überhaupt den Benchmark entspricht.

00:26:36: Auch da haben wir festgestellt dass wir reduzieren können.

00:26:39: Wir haben überall jetzt Perladoren drinnen aber da ist jede Marge geht mit dieser Umstellung Es muss natürlich ein Mindestdruck erfüllt sein, also man darf sich jetzt nicht unter die Dusche stellen und ich meine durch diese Perlatorien kommt der Luft rein.

00:26:56: Also da spürt man ja umso weniger das Wasser was jetzt beim Händewaschen egal ist.

00:27:02: aber wenn ich hinter der Dusche stehe ist das Duscherlebnis dann schon ein anderes Wenn zu viel Luft im Wasser ist.

00:27:09: Aber es sind auch die Regendusche mit so Perlador üblicherweise?

00:27:12: Also es ist grundsätzlich überall drinnen Aber auch hier habe ich einen Mindestdruck, der vorhanden sein muss.

00:27:20: Ich sage immer, es ist eher so eine Männer- Dusche.

00:27:21: Frauen duschen meistens nicht mit diesen Rechten.

00:27:25: Und das ist immer eine lustige Diskussion die wir haben zwischen Männern und Frauen weil ... Männer lieben diese ...

00:27:33: Er weiß ja immer Haare wegen

00:27:34: Duschen!

00:27:34: Wir freuen nicht immer Haaren.

00:27:36: Nicht immer Nass werden wollen?

00:27:37: Ja.

00:27:40: Du hast uns da kurz ansprachen an das Westmanagement mithilfe der KI.

00:27:44: Inwieweit ist KI im Hotelbetrieb überhaupt ein Thema, was gibt es dafür für Möglichkeiten?

00:27:51: oder was fehlt vielleicht auch noch?

00:27:53: Was wäre da eine solche...

00:27:56: Also dann gibt's eigentlich relativ viel von Dingen, von denen man profitieren kann.

00:28:00: Es gibt natürlich auch viele Glücksritter die mit irgendwelchen KI-Systemen jetzt kommen und da muss ich mir schon noch vorsichtig sein.

00:28:07: Also ich glaube grundsätzlich kann man sie einteilen.

00:28:09: in was hilft mir meinen Kosten, was hilft mehr auf der Umsatzdankente?

00:28:14: Ich glaube, auf der Kostenseite etwas was es wirklich schon länger gibt ist das KI im Revenue Management.

00:28:23: Also das hilft dir.

00:28:24: Revenue management ist für die Hotellerie erforderlich um tagtäglich auch die Ratenpositionierung abzugreifen wäre.

00:28:31: also hier schaue ich zum einen was macht das Compset?

00:28:35: Wie viele Buchungen habe ich schon für heute, für morgen?

00:28:39: Da schaue ich auch hinweg über die nächsten sechs bis neun Monate und das System macht Vorschläge wie man aufgrund dieser Artificial Intelligence also der Analyse die Ratenpositionierung schon optimal machen kann um jetzt endlich auch den maximalen Umsatz rauszukriegen.

00:28:56: Das ist wirklich ein tolles Tool!

00:28:59: braucht aber auch noch eine Supervision, also es kommen Vorschläge und man kann entweder die Vorschlage übernehmen oder eben manuell eingreifen.

00:29:07: Also grundsätzlich ist das im Revenue Management schon lange wenn's um Kosten geht.

00:29:12: Wie gesagt, das Westmanagement habe ich schon erwähnt.

00:29:16: Wir haben es jetzt auch teilweise versucht im Energie-Management die KI auf die Building Management Systems also auf die Gebäudeleitechnik draufzusetzen um mit Außentemperaturen zu arbeiten und dass Systeme frühzeitig reagieren.

00:29:30: hier haben wir noch nicht ganz die optimale Lösung aber wir glauben auch schon hier mit der KI besser steuern zu können.

00:29:40: Macht ihr dann die Analyse auch von den Daten des Gebäudemeinenschmitz?

00:29:43: Ja, das haben wir grundsätzlich schon.

00:29:46: Wir haben schon solche Systeme, die wir überall implementiert haben um die Daten zu analysieren aber so richtig Vorschläge zu geben aktiv noch nicht.

00:29:56: Aber das ist jetzt schon der nächste Schritt und da versuchen wir schon verschiedene Systeme auszuprobieren.

00:30:05: Was aus meiner Sicht ein ganz wichtiger Aspekt mit AI ist was für viele noch unterschätzt ist, weil wir es teilweise schon selbst verwenden.

00:30:19: Aber oft in eigenen Unternehmen noch nicht so massiv eingesetzt sind, ist das Thema der Suchmaschinen.

00:30:26: Also hier spreche ich von ChatchityBee und Gemini,

00:30:31: d.h.,

00:30:31: diese ganze Suchmaschine KI-basierenden.

00:30:35: Hier ist das ultimative Ziel – und ich mache selber schon!

00:30:39: dass ich sage, ich reise im Oktober in den Süden Vietnans.

00:30:45: Bin mit meiner Tochter unterwegs, möchte ein bisschen amteuer, ein paar schöne Hotels erholen und mache mir einen Vorschlag von einer Route und Hotels.

00:30:58: Mein ultimatives Ziel als Hotelbesitzer bzw.

00:31:04: Hotelmanager ist es In dieser Suchmaschine dann ganz oben aufzudauchen, wenn ich dieses Hotel genau an dem Standort habe, der genau das bieten könnte.

00:31:15: Das ist ein Riesenthema gerade in der Hotellerie, dass auf uns zugekommen ist.

00:31:22: Wir sprechen schon aktiv mit allen Betreibern und Markten darüber auch mit unseren GMs weil wir jetzt verschiedene Komponenten haben.

00:31:30: Weil früher war meine Website und jemand geht in Google und sagt, ich suche das!

00:31:35: Und wenn du guten Content auf deiner Webseite hattest, dann wurdest du gefunden?

00:31:43: Das ist es aber nicht mehr.

00:31:44: Weil um was geht es bei der KI?

00:31:45: Bei der KI geht's ja darum dass sie dann in diesen Suchmaschinen-Konsens sucht.

00:31:51: D.h.,

00:31:52: sie schaut ob das was du auf der Website... Seite angibst, über dein Hotel auch stimmt.

00:32:00: Und wie kann sie das machen?

00:32:01: Indem sie schaut ob du Reviews hast ja über Tripadvisor Booking

00:32:07: etc.,

00:32:08: die auch das bestätigen Ob du third-party Posts hast also von entweder sind es Reisemagazine oder auch Geschäftspartner die gerade ein großes Meeting bei dir hatten die darüber schreiben, dass das bei dir auch so ist und das so toll war.

00:32:26: Und letztendlich auch was über Social Media kommt.

00:32:31: Wenn dieser Content – natürlich jedes hat seine eigene Gewichtung – aber all das wird abgewogen und erst dann wenn aus allen Bereichen diese nötige Information abgestimmt ist, deswegen Konsens über das, was man selbst schreibt, dann wirst du empfohlen!

00:32:49: Und das ist total komplex, aber wir wissen jetzt was die Hebel sind.

00:32:53: Wir müssen schauen, dass zum einen der Content auf unserer Webseite gut gestrukturiert und auch gut auffindbar in den Suchmaschinen ist.

00:33:02: Wir wissen, dass jeder Gast, der auscheckt, der zufrieden ist, der uns eine Review gibt, sei es über Booking oder Trippardweise oder Google.

00:33:11: Das messen wir auch.

00:33:15: Presse zur Verfügung stellen und Kooperationspartner haben, die über uns schreiben.

00:33:21: Und dass auch andere Leute über uns posten und letztendlich selber den Content auf Social Media platzieren für was wir gefunden werden wollen.

00:33:33: Also spannendes Thema.

00:33:34: Extrem!

00:33:35: Einfach war das mit Google Ads

00:33:36: usw.,

00:33:37: oder?

00:33:38: Aber ich glaube es wird halt die Herausforderung.

00:33:41: erstens eine Herausforderung Ich denke, das Forbes-Magazin wird dann auf der Seite ganz kein Advertorial steht.

00:33:57: Das muss man die KI auch noch herausfiltern und es wird dann wahrscheinlich über Kostenzuwendungen diskutiert So wie es bei Google halt war, überkostet zu werden und man hört die Eitschaltung.

00:34:10: Dass du hier oben gelistert wirst, ob das nicht mit so fristig hat auch bei den einzelnen Kai-Systemen möglich ist?

00:34:16: Das

00:34:16: kommt schon!

00:34:17: Ja also das ist schon im Kommen.

00:34:20: ja also dass wird auch sicher weil wir müssen erst... Also wir orientieren uns selber zu sagen okay wir haben ja auch selbst mit den Hotels Google Ads geschaltet immer für verschiedene Standorte gerade von den Märkten halt die du brauchst.

00:34:33: Es ist schon in der Gerüchteküche, dass jetzt das selbe auch für diese Sugmaschinung haben wird.

00:34:40: Ja

00:34:41: absolut.

00:34:42: Spannendes Thema!

00:34:43: Wir haben uns wirklich schon extrem viel aber hauptsächlich über den Betrieb von Hotels gesprochen.

00:34:49: Jetzt möchte ich noch eine Ebene drüber nämlich ins Investment in Hotel immobilien also was ich jetzt mitgenommen habe aus diesem Gespräch bisher.

00:34:56: Hotel ist nichts für Anfänger so man braucht auch als Eigenkümmer von einer Immobilie wenn wir dann Hotelnudeln haben.

00:35:02: wirklich nur Hauer, nämlich welchen Pächter nimmt man sich rein.

00:35:05: Dann den Pächtern zu kontrollieren.

00:35:08: was sagt der für vorher so sagen und sind überhaupt erzielbar?

00:35:14: diese Vorhörer sagen die ja sagt also man muss sich halt auch als Fairmead-Tour quasi oder Fairpächter auskennen mit dem operativen Geschäft.

00:35:22: das nehme ich jetzt einmal mit.

00:35:23: aber wie siehst du grundsätzlich jetzt ein Hotel Immobilienmarkt in Österreich basierend?

00:35:29: Transaktionen basieren So viele Transaktionen, wie man manchmal hört oder ist da immer noch dort aller Stillstand.

00:35:35: Ist jeder so mit sich selber beschäftigt in der Hotelimmobilie?

00:35:38: Dass er gar nicht übernacht.

00:35:39: In einer großen Transaktion haben wir ja jetzt gehabt ein unmittelbarer Nähe und es tut sich da auch.

00:35:45: Ja also ich glaube wir sind bei Weiten noch nicht auf dem Niveau wo wir waren.

00:35:50: warum gibt's jetzt wenig Transaktions?

00:35:52: das ist leicht erklärbar weil die Immobilien die jetzt am Markt sind wurden vor Corona gebaut Das heißt, die wurden unter Annahmen komplett anderer Rahmenbedienungen kalkuliert.

00:36:06: Und diese Rahmenbedingungen sind nicht mehr anzutreffen.

00:36:10: Was bedeutet das?

00:36:11: Das bedeutet dass eine Transaktion wahrscheinlich nur dann zum heutigen Zeitpunkt stattfinden kann wenn entweder die Rendit-Erwartungen passen von beiden Seiten oder es zu einer Abwertung kommen muss.

00:36:27: Deswegen glaube ich, dass es einfach noch ein bisschen Zeit braucht bis man die Transaktionen sieht.

00:36:31: Weil auf der einen Seite müssen jetzt die Betreiber schauen, dass sie die Profitabilitäten steigern.

00:36:37: Auch das ist natürlich eine Komponente, die Immobilienwerte nicht unrelevant ist und ich denke schon, dass Es der Markt braucht, dass wir uns irgendwo wieder bei diesen fünf Prozent für Pachtimmobilien letztendlich einpendeln.

00:36:56: Aber ich glaube auch in die Zukunft blicken.

00:36:58: Wir haben uns natürlich angeschaut, wie sieht es aus mit Hotelentwicklungen in der Zukunft?

00:37:04: Auch hier brauchen wir diese Parameter.

00:37:09: Man kann das Bereich Systematisierung und Modularisierung optimieren werden, aber ein Luxushotel oder eine Modularisierung ist schwierig.

00:37:24: Projekt für Projekt.

00:37:26: Also im Moment denke ich nicht, dass es in den nächsten zwei drei Jahren einen riesen Hotelboom gibt aber ich glaube schon.

00:37:32: also ich glaube an die SZ-Klasse und im Moment ist es sehr lustig weil sogar die Hotels jetzt wieder interessanter als die Büros sind.

00:37:40: ja hat ja auch einen guten Grund weil im Büro habe ich letztendlich viele Mieter und teilweise hier die Herausforderung zu einer Vollbelegung zu kommen.

00:37:52: Und habe höhere Lehrstandsquoten, und im Hotelbereich habe ich hundert Prozent vermietet.

00:37:58: Also ich glaube sogar dass die Hotel Immobilien einen kleinen Schritt wieder in die richtige Richtung gemacht hat indem sie einfach als Essentklasse per se wieder Interessantes ist.

00:38:06: Ich glaube man muss jetzt nur schauen das sich die ganzen Parameter d.h.

00:38:10: Baukosten Profitabilität halbwegs normal ist, also ich glaube nicht dass wir vor Corona-Niveau kommen.

00:38:20: Das ist auch illusorisch.

00:38:23: Aber das sich das wieder gut einpendelt und man diese Parameter dann bei neuen Entwicklungen berücksichtigt.

00:38:31: Wenn das deine Frage beantwortet?

00:38:33: Ja danke, das beantwortete mir die Frage!

00:38:35: Wir haben jetzt schon echt lange geplaudert und es war mega interessant und wir könnten wahrscheinlich noch ewig weiterblauen als wir nach tausend Fragen.

00:38:44: Die Zeit läuft uns aber davon Und deswegen zum Abschluss hast du noch ein Thema, das du noch anbringen möchtest.

00:38:52: Das man noch nicht gestreift hat?

00:38:53: Ist da nach einem Herzen liegt.

00:38:54: oder sagst du, wir haben ja alles besprochen?

00:38:57: Nein immer nicht!

00:38:59: Ich glaube, was ich jetzt gesehen habe ist ja das zweite Hotel-Portfolio, dass ich übernommen hab und auch restrukturiert habe bzw.

00:39:09: je auch wirklich aus der Corona-Krise gebracht habe dass man einfach Mut für Veränderungen braucht.

00:39:16: Und ich glaube, das ist allen mitzugeben auch hier das Management vor Ort im Hotel anzuhören.

00:39:26: Was sind Wege?

00:39:28: Wie kann man das Hotel neu denken?

00:39:31: Auch wirklich hier Mut haben zu sagen was braucht es denn um diese Profitabilität wiederzukriegen?

00:39:38: weil uns fehlen einfach drei bis vier Prozent.

00:39:40: und wir haben hier ein paar wirklich schöne Beispiele wo Hotelmanagern sagen wenn ich in vier Sternen Hotel dann könnte ich das Segment abgreifen, wenn ich noch einen Meetingraum hätte.

00:39:50: Und wir schauen uns das wirklich an und wir haben es jetzt auch in ein paar Häusen so umgesetzt und ich glaube hier braucht's ganz viel Mut.

00:40:00: Das würde ich allen gerne mitgeben nicht immer an etwas festzuhalten was man vor fünfzehn Jahren gut gesehen hat sondern die Hotellerie erfordert Agilität die Positionierung immer wieder zu hinterfragen.

00:40:14: Wir haben einige Glauben vor Corona, es gibt keine Geschäftsreisenden mehr nach Corona und wir werden einen Einbruch haben von dreißig Prozent ist nicht passiert.

00:40:23: Natürlich hat sich das mit dem Geschäft verändert und ich muss jetzt andere Produkte anbieten.

00:40:28: Ich brauche hybride Produkte, mehr Mobilität.

00:40:32: Das hat sich schon verändert!

00:40:33: Aber die Messen sind zurückgekommen.

00:40:36: Das Persönliche ist nach wie vor wichtig, wir machen das ja heute auch persönlich und nicht über Teams.

00:40:41: Also ich glaube man sieht dass es hier Veränderungen gegeben hat und man muss das einfach jedes Jahr am besten einmal hinterfragen Sind wir richtiger Markt positioniert?

00:40:54: sollen wir was ändern?

00:40:55: Und auch einmal zu sagen okay vielleicht war's die falsche Marke Lass uns überlegen, ob nicht eine andere Marke aus eurem Portfolio vielleicht die bessere wäre um eine höhere Profitabilität zu erzielen.

00:41:08: Also einfach ein Empowerment vom Team vor Ort aber auch den Mut Sachen wirklich anzugreifen.

00:41:15: Und sehr objektspezifisch also sehr einzelne Objekte egal ob es ein Portfolios ist.

00:41:20: Objekt spezifische Standards spezific, markenspezifisches Und jetzt endlich braucht man das Team für die Umsetzung.

00:41:29: Es müssen alle dahinter stehen, sonst funktioniert es nicht.

00:41:33: Aber ich glaube, dass ist so ein Aspekt, wo ich gesehen habe, der enorm wichtig ist.

00:41:38: Das war jetzt ein wunderschöner Schlusssatz!

00:41:40: Alle müssen dahinter steht.

00:41:41: Ich will Martina vielen herrlichen Dank.

00:41:43: Sie hat mich sehr gefreut, dass du da warst und ich glaube wir haben uns alle sehr weiter bilden können aus dem Thema Hoteldemobilien angeht.

00:41:49: Danke an Homel für die Einladung.

00:41:50: Sehr gerne.