TRP #24 - Ist die Gemeinnützigkeit das Rückgrat der Wohnungswirtschaft? - Kerstin Robausch-Löffelmann im Gespräch

00:00:06: Herzlich Willkommen zur Folge 24 von The Real Pain.

00:00:10: Wir haben jetzt im vergangenen Jahr immer wieder über Wohnbau, leistbares Wohnen, politische Entscheidungen hinsichtlich Wohnen und Förderung vom Wohnen gesprochen.

00:00:21: Und da haben wir uns gedacht, jetzt sprechen wir mal mit jemandem der quasi als Rückgrat der Wohnungswirtschaft in Österreich gilt – nämlich den Gemeinnützigen!

00:00:32: Da haben wir heute die Kerstin Robausch Löffelmann eingeladen von der BWSG, liebe Kerstin.

00:00:39: Herzlich willkommen!

00:00:40: Vielleicht magst du dich kurz vorstellen und uns auch einmal erzählen was eure aktuellen Pain Points sind oder die Pain Points der letzten ein zwei drei Jahre?

00:00:50: Ja danke für das Gespräch ist auf jeden Fall mein Lieblingstermin heute.

00:00:57: Ich bin seit eineinhalb Jahren jetzt im Vorstand von der BWSG, gemeinsam mit meinem Kollegen Matthias Musser.

00:01:05: Bin für den technischen Part sozusagen bei uns im Unternehmen zuständig und unsere Pinpoints sind durchaus vielfältig.

00:01:16: aber ich sage jetzt mal die größten sind die auch glaube ich gesellschaftlich Themen sind, also einfach leistbarer Wohnraum und ausreichend leistbare Wohnraum.

00:01:29: Und davon leiten sich aus meiner Sicht eben viele Themen ab.

00:01:33: Also wir haben halt momentan die Baukosten sind noch immer relativ hoch Die Zinsen sind relativ hoch, die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind momentan auch jetzt nicht unbedingt einfacher geworden.

00:01:52: Und das Ganze schlägt sich natürlich in Wohnungspreisen nieder und dort, wo wir nicht gefördert werden können geben wird es sozusagen weiter.

00:02:01: Das Gemeinnützigkeit-Prinzip beruhte darauf dass wir kostendeckend arbeiten im Großen und Ganzen.

00:02:09: Das heißt die Kosten die wir erzeugen Auch die Finanzierungskosten, auch die Baukosten sozusagen wären über die Mieten schon auf lange Sicht aber halt dann über hundert Jahre abgeschrieben.

00:02:21: Und dieses Prinzip bedingt halt auch wenn sich die Rahmenbedingungen ändern und teurer werden das auch bei uns die Wohnungen teurer wären Wenn sie nicht gefördert werden.

00:02:33: Aber das ist ja Das ist ja jetzt kein österreichisches Problem, dass man hohe Baukosten hat und hohe Zinsen hat.

00:02:41: Dass man hohaue Grundstückskassen kann.

00:02:42: Ich kann mehr erinnern.

00:02:42: vor einem Jahr oder so sind wir zusammen gesessen.

00:02:44: Da hat es gesagt ich tut sich irrsinnig schwer überhaupt Grundstücke zu finden wo sie es reicht nicht draufzubauen.

00:02:51: Aber da hat man ja eigentlich kaum eine Möglichkeit in irgendeiner Art und Weise gegenzusteuern.

00:02:57: Man hat ja nur die letzten vierzehn-fünfzehn Jahre das Glück gehabt, dass die Zinser so niedrig waren und dass alles super gelaufen ist.

00:03:03: Das muss man jetzt auch sagen.

00:03:05: Wir sind als gemeinnützige in einer sehr angenehmen Position, weil wir da keine Rendite für jemanden an vor zehn Prozent Wirtschaft müssen und weil wir auch relativ flexibel sein können – man glaubt es kaum!

00:03:23: Wir haben momentan bei vielen frei finanzierten Projekten zum Beispiel auf Miete umgestellt oder auf Mietkauf umgestellt.

00:03:30: Da tut sich heute jetzt ein gewerblicher Bauträger viel schwerer, weil der ganz anders finanziert und aufgestellt ist.

00:03:37: Also das ist für uns schon eine Möglichkeit unser Angebot irgendwie zu erweitern.

00:03:44: sozusagen aber die Grundstücke Zeiten, die wir brauchen um ein Grundstück sozusagen in die Widmung zu bekommen.

00:03:55: Dann Baugenehmigungen.

00:03:56: also bei Corona sind nicht die Zeiten für Baugenehnigungen schon mal explodiert und man hat gehabt okay das ist jetzt Corona und es hat sich aber dann nie geändert.

00:04:05: Also wir haben Bauprojekte wo jetzt so eine gemeinnützige Wombau auf der grünen Wiese jetzt wirklich nichts kompliziertes zwei Jahre.

00:04:16: Das sind natürlich Finanzierungskosten, die sich dann auch wieder niederschlagen in den Mieten und das ist halt etwas wo keiner irgendwie mehr Wert davon hat.

00:04:27: Wo wir sagen, dass es schon etwas was wir gerne anders hätten.

00:04:31: Ja vielen Dank.

00:04:34: vielleicht danke Sandra jetzt einmal für die Einleitung in dieses Thema.

00:04:37: ich glaube auch für die Hörerinnen und Hörern ist es wichtig so grundsätzlich zu verstehen, wie dieses System funktioniert.

00:04:43: Ihr habt es ja so klare Kostenübergrenzen.

00:04:45: Es gibt, fangt mal beim Grundstückspreis an, Quadratmeter korrigier mich das sind die zwei Hundert und Achtundachtzig auf den BGF.

00:04:53: oder wie ist das genau?

00:04:54: In Wien zum Beispiel.

00:04:55: Ja, Hundert-Achunddachtzig, genau!

00:04:58: Und das rechnet sich dann ungefähr auf Zweihundertfünfzig auf die Wohnungsfläche.

00:05:01: Gut,

00:05:02: das ist einmal das Thema Grundkosten

00:05:03: an.

00:05:03: In Wnen weil sie sind natürlich in jedem Bundesland anders.

00:05:07: Genau, bleiben wir mal bei Wien.

00:05:09: Ich glaube das reicht für diese Folge des Podcasts.

00:05:13: Dann beim Baukosten ist es das Gleiche.

00:05:15: Also ihr müsst ja quasi da sozusagen auch gewisse Grundregeln erhalten?

00:05:19: Bei den Baukosten ist es auch so grundsätzlich.

00:05:23: aber wie kriegen dann wenn du ... also es ist vom Bundesland zu Bundesland verschieden muss man jetzt auch sagen und in Wien gibt es dann auch Zusatzpunkte, also bei der Förderung sozusagen wenn du nachhaltige Kriterien mit einfließen lässt.

00:05:44: Wenn du auf Holzbau setzt und so weiter.

00:05:47: Gut das heißt aber jetzt auch um die Frage wieso?

00:05:51: über das Thema Wohnungsknappheit und dieses extreme Situation?

00:05:55: Aber in Wien gibt's jetzt, Entschuldigung wenn ich dich unterbreche... In Wien gibts jetzt keine per se eine Obergrenze bei den Baukosten.

00:06:00: In anderen Bundesländern schon.

00:06:02: Es ist nur, glaube ich, wie wichtig auch für die Hörerinnen und Hörern das mal erklärt.

00:06:05: Weil es ist immer so, dass Gemeinnützigen geführt sind.

00:06:07: Das ist also eine Sonderklasse in der Bewertung nämlich – ja?

00:06:12: Und dass man das einmal versteht….

00:06:13: Also vielleicht ….

00:06:14: Ja, das muss man vielleicht auch differenzieren sozusagen.

00:06:17: Wir sehen ein gemeinnütziiger Bauträger.

00:06:19: Wir haben auch frei finanzierte Töchter und in der Gemeinnitzigen, also in der BWSG sozusagen Unterliegen wir laut dem WG, dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sozusagen den Kostendeckungsprinzip und alle Projekte die wir dort errichten unterliegen dem Kostendekkungsprincipt.

00:06:41: Dann gibt es zusätzlich noch gemeinnützige geförderte Projekten wo eben von der Stadt Wien zum Beispiel eine Förderung gewährt wird für ein Projekt und dort kommt im zusätzlich noch eben die Förderungen dazu.

00:06:54: Und dadurch können die Mieten noch günstiger werden, da gibt es ihm dann normale Mieten wo man sozusagen auch einen Baukursenzuschuss leistet, die man dann nach einer gewissen Zeit wenn wir über Baukostenzuschuss pro Quadratmeter Leistet auch erwerben kann.

00:07:11: Und dann gibt es auch Smartwohnungen zum Beispiel, besonders für junge Leute Starterwohnung wo der Baukustenanteil relativ gering ist, wo die Mieten da noch mal geringer sind.

00:07:20: also gibt so verschiedene Modelle aber das ist grundsätzlich mal gefördert oder gefördert sozusagen also gemeinnützig ohne Förderung und dann gibt's auch noch das frei finanzierte.

00:07:33: Nein, das war sehr gut.

00:07:35: Und dazu jetzt die abschließende Frage für diese Erklärung und das Thema, dass auch schon Sandra angesprochen hat also das Thema warum nicht mehr oder vielmehr gemacht wird weil wir brauchen ja soviel als Bahnwohnraum

00:07:47: usw.,

00:07:48: liegt.

00:07:48: dann ist mein Schlussfolgerin richtig?

00:07:50: Dass es daran liegt wenn man in dem klassisch geförderten Bereich bleibt wo kommst du zu einem Baugrund zu diesen Kosten?

00:07:56: oder darf ich das so vereinfacht?

00:07:58: Genau!

00:07:58: Also das ist das Hauptthema.

00:08:01: Viele Grundstücke werden eben von der Stadt Wien vergeben über den Wofo oder es wird in der Widmung vorgeschrieben, dass ein Anteil sozusagen des Grundstücks gefördert bebaute werden muss.

00:08:14: Das ist ja in Wien so zu sagen bei Umwidmungen mittlerweile so das eben auf Wohnungen ungewidmet wird, da wird auch immer wieder Tröte diskutiert geförderte Wohnungsbau errichtet werden muss.

00:08:32: Und es war halt oft so, dass der frei finanzierte den Geförderten irgendwie mitgefördert hat, also mit subventioniert hat und das geht sich jetzt auch schwer aus.

00:08:43: Die fünftausend

00:08:44: Quadratmeter Regelung.

00:08:45: Genau.

00:08:46: Aber geförderter Wohnbau, also klassisch mit Förderung dieser überwiegende Teil oder von einem gemanneltzigen Bauträger in WG errichtete?

00:09:00: Ich habe jetzt ein Kunststück, das umgebildet wird.

00:09:05: Geförderter Wohnbau muss ich

00:09:06: sagen?

00:09:07: Also WGG oder ...

00:09:09: Schon WG-G.

00:09:10: Wir sind sowieso immer im WG

00:09:11: G. Wenn ich als privater Bauträger wäre, müsste ich einen Zweidrittel davon von euch richten lassen.

00:09:17: Genau.

00:09:18: Es kann jeder auch Selbstumförderung ansuchen.

00:09:23: Die Möglichkeit besteht ja in Wien und ist nicht überall.

00:09:27: zu den Konditionen sozusagen auch anzusuchen.

00:09:30: Ich kenne aber glaube ich niemandem, der das schon gemacht hat.

00:09:33: Ja, weil ich glaub dass es... Also da passt ein Drat und irgendwie werden Förderungen...

00:09:38: Man braucht einfach die Infrastruktur im Unternehmen umzusetzen ja?

00:09:42: Und das dauert glaube ich schon eine Zeit lang, um das aufzubauen.

00:09:46: Gut also!

00:09:47: Da wäre schön immer mehr Gefahr zu haben,

00:09:49: d.h.,

00:09:50: der hauptsache Herausforderung ist zu Grund gekommen, der sozusagen in diesen Parametern wirtschaftlich darstellbar ist für euch.

00:09:58: Natürlich kann man das dann mischen mit dem freien Anteil, aber am Ende des Tages bleibt nicht mehr ein gewisser Grundkostenantil über.

00:10:03: Wie geht es euch auf der Baukostenseite?

00:10:08: Da gibt's auch gewisse Parameter und es gibt Zuschläge, aber eine Pauschale Aussage wie gehts euch mit den Errichtungskosten?

00:10:16: Die Errichtungskosten sind jetzt da in Wien, man muss in Österreich immer so ein bisschen differenzieren.

00:10:22: Momentan sehr moderat, muss man sagen.

00:10:25: Im Vergleich zu den letzten vorangegangenen Jahren ist da durchaus dadurch dass es einfach weniger Bauvolumen gibt nach unten gegangen.

00:10:33: also wir haben jetzt schon von den großen Baufirmenpreise die wir schon lange nicht mehr gesehen haben.

00:10:40: Die Frage ist, wie lange bleibt das jetzt noch so?

00:10:43: Weil die nächste Krise ja schon wieder sozusagen ihre Schatten vorauswirft und die Baufirmen jetzt schon beginnen vorzuarbeiten, dass wahrscheinlich die Preise nach oben gehen werden.

00:10:55: Im Westen von Österreich, wir bauen auch einiges in Salzburg oder in Tirol sind die Preisen dann schon nochmal um einiges höher als wir da im Wien.

00:11:08: Wenn der Real Pain Community über fünfzig Prozent der Stimmen in Wien hätte, die absolute Mehrheit.

00:11:13: Was würdest du dir dann wünschen?

00:11:16: Oder was bräuchte es jetzt ganz konkret

00:11:18: um

00:11:19: gewisse Ziele umzusetzen in dem Bereich?

00:11:22: Was bräucht das von der Politik?

00:11:27: Ein gemeinsames Commitment nämlich wirklich abteilungsübergreifend

00:11:35: Magistratsabteilungsübergreifend,

00:11:37: genau festzulegen welche Ziele man hat.

00:11:41: Auf jeden Fall schnellere Verfahren also da ist niemandem geholfen und ja auch dieses Wissen sozusagen.

00:11:50: was sind jetzt die Parameter und woran sollen wir uns halten?

00:11:55: Und klare Richtlinien und auch schnellere Umsetzungen in den Stadtentwicklungsgebieten usw.. Ich glaube, da bin ich nicht allein mit diesen Wünschen.

00:12:09: Einmal immer ständig oder so.

00:12:11: Aber ich frag mich dann nimmer woran, warum dauern die Verfahren so lange?

00:12:14: Weil jetzt treten wir alle... Es gibt zu wenig Baueinreichungen wie schon lang nicht mehr.

00:12:21: Das heißt das müsste ja danach irgendwie sich in den Verfahrenstrauen auswirken.

00:12:25: Hätte ich jetzt

00:12:26: sagen müssen.

00:12:28: Wir würden es auch gerne wissen.

00:12:30: Ich weiß das ehrlich gesagt nicht, ja?

00:12:33: Es gibt natürlich schon oft verschiedene Interessen jetzt gerade bei größeren Stadtentwicklungsgebieten so Naturschutzverfahren, OVB-Verfahren.

00:12:43: also da sind so viele Interessen die mit einbezogen werden und sie sehr unterschiedlich aufziehen bis man die irgendwie unter den Hut gebracht hat.

00:12:52: Das dauert einfach.

00:12:54: Wir hoffen auch so ein bisschen auf die Digitalisierung, was jetzt der Baugenehmigungen betrifft.

00:12:59: Wenn wir endlich soweit sind, dass man eine Baugenehnigung erwarten können.

00:13:06: Aber woran es tatsächlich liegt weiß ich ehrlich gesagt nicht.

00:13:11: Wie gesagt das macht natürlich Sinn, dass alle Interessen sozusagen, alle Stakeholder an einen Tisch kommen und das jetzt nicht irgendwie weggewischt wird.

00:13:19: sozusagen also dass Naturschutzrechtliche Themen usw.

00:13:24: behandelt werden müssen und Nachhaltigkeits-Themen, aber wenn man sich dann mal Kommitte sozusagen Schritte zu setzen, dann wäre es gut, wenn man halt auch gemeinsam die Schritte weitergeht?

00:13:38: Ja ich glaube das ist der zeitliche Ablauf.

00:13:39: also eben, ich habe das auch als Investor erlebt wir haben ja auch dieses gibt eigentlich Beauftragte für gewisse Kleintiere, die alle wahnsinnig putzig sind und nett sind und das ist sicher auch wichtig den Arten, deinen Schutzraum zu berücksichtigen.

00:13:52: Aber ich nehme jetzt auch aus deinem Kommentar heraus es passiert halt vieles dann der Schritt und das nächste Schritt und dass alles summiert sich.

00:13:59: also wenn da dieser wie... Da gibt's ja einen Beauftragten in der Stadt für ein gewisses Tier oder für mehrere Tiere Ich weiß es nicht wofür Tiere einzelne beauftragte haben die sich tun kümmern aber das könnte man parallel machen.

00:14:11: Also es könnte ja der Wieselbeauftragter parallel zu dem Vogel beauftragen quasi das abarbeiten.

00:14:19: Also ich glaube, wir hätten da schon ein paar Ideen, wie man das so ein bisschen.

00:14:22: Wären wir die absolute Mehrheit haben?

00:14:27: Ja genau.

00:14:28: Wieder vielleicht zurückzukommen zum leisbaren Wohnraum.

00:14:31: Ich habe jetzt verstanden, freifinanziert ist es dauerst, dann gibt's Wege G und dann gibt´s gefördert im WegeG.

00:14:40: Wie ist es euch jetzt?

00:14:41: oder du hast gesagt, ihr seid jetzt wieder in Schwung gekommen durch die niedrigeren Baukosten, wofür habt ihr jetzt in der Beide bleiben, was wird... Errichtet in den nächsten.

00:14:51: Also wir, wir errichten pro Jahr so investieren wir circa um die hunderthundertzwanzig Millionen genau im Neubau.

00:15:04: Wir haben jetzt auch einen großen Schwerpunkt, was die Sanierung betrifft.

00:15:08: Weil wir ein Altbestand haben, der doch aus den ersten Haaren war, wo das erste Haus sozusagen der BWSG eröffnet weiter zurückgeht.

00:15:17: Aber das ist so etwas wie im Jahr, sage ich mal, vierhundert Wohnungen in der Größenordnung.

00:15:24: Fünfhundert ist so ein Ziel, dass wir gerne reichen aber in der größten Ordnung und das können wir aber auch nur weil wir eben sehr stark durchmischen.

00:15:34: quasi auch den frei finanzierten Teil dazu genommen haben.

00:15:38: Das war auch nicht immer so und weil wir uns da halt eben ein bisschen ausderehen können, was jetzt Förderungen in verschiedenen Bundesländern betrifft.

00:15:45: Wir können auf andere Bundesländer ausweichen und ich glaube das ist ein guter Vorteil denn wir jetzt da haben in der jetzigen Situation.

00:15:54: Vielleicht auch für die Investorenzuhörer sozusagen Gibt es eigentlich so eine Art, also du hast ja vorher sehr gut erklärt die unterschiedliche Segmenten.

00:16:02: Ich dachte kurz ein so rein gefördert dann gemeinnützig plus oder wie auch immer frei finanziert.

00:16:07: gibt's da auch so eine art ich nenne das jetzt Investments Strategie oder Veranlatungsstrategie wo ich sage so von diesen hundertzwanzig Millionen möchten wir gerne in die und die Sekmente investieren.

00:16:17: oder passiert das dann rein sozusagen?

00:16:19: von den Projekten leitet sich dass dann irgendwie ist euch jetzt halb zufällig ab wie sich das verteilt auf frei und gefördert?

00:16:25: Oder gibt´s da klare Vorgaben im Unternehmen?

00:16:27: Also, unser Hauptauftrag ist so viel leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen wie möglich.

00:16:35: Das sehen wir als unseren Auftrag.

00:16:36: Wir haben jetzt nicht den Auftrag möglichst viele Geld zur Wirtschaft für unsere Shareholder sondern unser Auftrag ist es so viel Leistbaren Wohnraum wie möglich zur verfügung zu stellen.

00:16:47: und da ist uns natürlich der geförderte Wohnbau am liebsten Also die Möglichkeit gefördert irgendwo zu bauen, zu den Konditionen würden wir immer sofort zugreifen und würden wir am liebsten zum größten Teil machen.

00:17:03: Machen wir auch!

00:17:05: Und das frei finanzierte – auch dort wollen wir halt im leistbaren Bereich bleiben – machen wir dazu.

00:17:12: Wir finden es auch ganz spannend weil man mal ein bisschen andere Projekte machen kann.

00:17:16: aber in überwiegendem Teil wollen wir auf jeden Fall gemeinnützig oder gemeinnutzig gefördert bauen.

00:17:24: zur Technik.

00:17:25: Du hast gesagt, ihr versucht im Baubereich da durch Innovation gewisse Kosteinsparungen zu finden?

00:17:31: Kannst du uns ein bisschen was darüber sagen?

00:17:34: oder das was du sagen kannst darüber...

00:17:39: Generell glaube ich dass DKI unser aller Leben und auch das in unserer Branche sehr stark verändern wird.

00:17:47: wir schauen uns jetzt momentan einfach an wo es Bereiche gibt wo wir uns einfach dadurch effizienter aufstellen können oder wo wir Kosten einsparen können.

00:17:55: Wie kann es als Beispiel sagen, dass wir uns bei unseren Bestandsgebäuden zum Beispiel mit einem Start-up mit Wunior zusammengetan haben, wo wir Heizkosten einspannen in unseren Bestandgebäude?

00:18:10: durch einen KI-gesteuerten Druck ausgleichen.

00:18:12: Ich will es nicht zu sehr ans Haustechnische gehen, aber dort ist es einfach möglich, durch eine KI gesteuerte Druckausgleich sozusagen, weil wir sehr große Einrohranlagen haben, dass wir dadurch auch die Heizkurve absenken können, je nachdem wie schlecht die Anlage von vornherein eingestellt ist der Energiekosten einsparen können.

00:18:39: Könnt ihr das dann den Mietern weitergeben?

00:18:45: oder darf ich ganz frech fragen?

00:18:47: Oder erhöht sie die Mitte.

00:18:48: Nein, also das ist eben das Prinzip der Gemeinnützigkeit.

00:18:53: Also wir haben unsere Miete und die Energiekosten gehen sozusagen eins zu eins das was es kostet an die Mieter weiter.

00:19:00: Das heißt unsere Kunden profitieren von dieser Einsparung.

00:19:07: Eins zu eins kann man sagen, wir haben natürlich Investitionskosten die aber sehr sehr gering sind.

00:19:13: Die amortisieren sich in unter einem Jahr und das ist sozusagen... ...die ganze Kosteneinsparung geht zugunsten unserer Mieter.

00:19:22: Wobei man ja sagen muss, dass muss man auch dazu sagen.

00:19:25: es ist eine Energieeinsparungen wenn die Kosten jetzt steigen so zu sagen.

00:19:31: Ja.

00:19:31: Zahlt man halt sozusagen dementsprechend vielleicht weniger als man sonst gezahlt hätte?

00:19:35: Aber Aber das ist so, dass es weitergegeben wird und eigentlich in unseren Mieter zugutekommt.

00:19:40: Wir als Unternehmen haben nichts davon.

00:19:43: Wir finanzieren uns ja grundsätzlich aus unserem Honoran.

00:19:50: Aus dem Verwaltungshonoran bei Bestandsgebäuden?

00:19:52: Und eben auch aus den Honoranen bei der Errichtung?

00:19:56: Ich habe noch eine abschließende technische Frage, was eigentlich schon ein Marktfrage.

00:20:00: Und zwar würde ich mich interessieren nachdem ihr wirklich so viele Einheiten umsetzt kennt ihr natürlich vor allem den Bedarf am Leist.

00:20:11: Also das Segment, das Marktsegment des leistbaren Wohnraums braucht.

00:20:15: Worauf möchte ich ansprechen?

00:20:16: Ich möchte auf das Thema Wohnungskröße und Zimmeranzahl oder so.

00:20:21: Gibt es da so Themen?

00:20:22: Du beobachtest jetzt auch schon einen sehr guten Beobachtungszeitraum.

00:20:25: Kannst du unseren Hörerinnen und Hörern ein Einblick geben wo die Trends hingehen?

00:20:29: also sprich Größe der Wohnungen?

00:20:32: gibt's irgendetwas was sich speziell ändert?

00:20:35: sie ja viel zitiert, aber man muss jetzt immer wieder zitieren.

00:20:38: Corona Homeoffice hat sich das in den letzten Jahren schon auf die Planungsprozesse ausgewählt.

00:20:43: Kannst du da gewisse Trends uns mitgeben?

00:20:45: Ja es war ja zeitlang der Trend mit dem extra Zimmer fürs Homeoffices.

00:20:49: Das ist momentan aufgrund der Kostensteigerung eigentlich wieder komplett weg.

00:20:54: also Leistbarkeit ist eigentlich das Thema und die Zimmer vor allem bei unserer Zielgruppe sozusagen an Kundinnen eher kleinere Zimmer und dafür mehr Zimmer sozusagen, also familientauglich so zu sagen.

00:21:13: Und leistbar.

00:21:14: Also schwierig sind immer die Grundrisse wo wir zwei Zimmer haben.

00:21:18: und was sind das?

00:21:18: Achtzig Quadratmeter oder sowas.

00:21:21: Also Zimmeranzahl, möglichst hohe Zimmeranzahlen mit möglichst wenig Fläche natürlich jetzt schon Qualitätsvoll nutzbar aber effizient.

00:21:32: Wahrscheinlich sogar drei Zimmerwohnungen, vier Zimmerwohne Unterhundert Quadratmeter haben.

00:21:39: Man muss es leider aussprechen, zwölf, dreizehn Quadratmetern.

00:21:43: Aber sie ist ein Zimmer für Kinder oder ...

00:21:48: Ja aber halt schon auch immer eine gute Mischung.

00:21:51: also wir schauen schon immer das wir bei jedem Projekt sozusagen auch eine gute mischung haben von kleineren Wohnungen für Alleinerzieher und Alleinarzieherinnen.

00:21:59: genau

00:22:02: Es hat Jetzt können sich jetzt erholen von dem Thema gefördert, gemeinnützig am Anfang dieses sehr theoretischen Komplexes.

00:22:12: Jetzt komme ich noch einmal laut auf eine Spezialität zurück bei euch.

00:22:15: Das ist ja die Möglichkeit, man kann diese Wohnung ja erwerben glaube ich nach einem gewissen Zeitraum.

00:22:19: Ja?

00:22:19: Ich verregier mich das waren früher zehn Jahre sind jetzt fünf Jahre seinen Beitrag.

00:22:23: Also jeweils nach fünf Jahren und nach zehn Jahren.

00:22:26: Gut also... Das muss man vielleicht erklären.

00:22:29: Also die Mieter der Wohnungen haben die Möglichkeit, das ist ein Vorkaufsrecht eigentlich oder ein ... Es

00:22:35: ist einfach die Möglichkeit dass eine Erwerbssozierung sozusagen eine Eigentums-Ehr ...

00:22:40: Gibt es da mehr in Anspruch nehmen weniger in Anspruch nehmen?

00:22:48: Wo ist das?

00:22:51: Eigentlich glaube ich nicht, dass sich das stark verändert hat.

00:22:55: Gibt's dann ja eine Kennzahl im Prozentsatz die das so zu sagen

00:22:59: Das ist, also dadurch mir jetzt da tatsächlich etwas schwer.

00:23:04: Weil nicht bei allen Häusern diese Option besteht und unser Interesse grundsätzlich ist die Häuser im Bestand zu halten.

00:23:12: aber es gibt natürlich Wohnungen wo die Mieter den Anspruch haben weil sie einen Baukostenzuschuss über Achtzig Euro pro Quadratmeter gezahlt haben und die Wohnungen gefördert waren.

00:23:27: Wir haben Häuser, wo quasi der Großteil sozusagen übergegangen ist.

00:23:31: Also da tu ich mir wirklich schwer, da eine konkrete Zahl zu sagen.

00:23:35: wenn jetzt die Lage gut ist, dann wären die Leute eher schauen die Wohnung zu kaufen.

00:23:43: also wir haben Häuse, die sind komplett übergegangene Eigentum.

00:23:48: Wenn das eher Lagen sind, wo die Fluktuation vielleicht höher ist, wo es vielleicht ein bisschen problematischer ist dort passiert es ja eher weniger.

00:23:58: Ja?

00:24:00: Bevor ich an das andere nochmal übergebe, ich sage ganz offen die Hintergrund meiner Frage ist selbst solche Häuser mal früher im Bestand gehalten.

00:24:07: Es war ein Thema, das immer wieder diskutiert wurde.

00:24:11: Gibt's da eine offizielle Meinung eures Verbandes oder wie ihr sozusagen diese Regelung grundsätzlich seht sich faktisch jetzt ganz offen.

00:24:18: Wie sieht sie diese Optionsmöglichkeit für Peter?

00:24:21: Du meinst das ob wir es positiv sehen?

00:24:28: Aus Sicht des gemeinnützigen Bauträgers sehen wir es nicht so gerne, weil die Häuser extrem schwer zum Verwalten werden.

00:24:35: Das ist unser Thema.

00:24:36: ja!

00:24:37: Wir haben dann diese Mischhäuser, das sind der Abrechnung sehr aufwendig und das ist in der Verwaltung schwierig, weil man sich mit den Mitteigentümern für jede Sanierungsmaßnahme abstimmen muss und die Leute natürlich meistens kein Geld dafür ausgeben wollen dass irgendwas saniert wird.

00:24:55: Also aus der Sicht ist es uns sehr viel lieber, wenn die Häuser sozusagen oder die Wohnungen bei uns im Besitz bleiben.

00:25:04: Im Eigentum bleiben.

00:25:05: aber ich verstehe es natürlich auch dass man die Möglichkeit schaffen möchte leistbares Eigentums zu schaffen.

00:25:13: ja das ist ja auch ein sozialpolitisches Thema, das ich durchaus nachvollziehen kann und dem ich jetzt von meiner persönlichen Meinung her ja durchaus positiv gegenüberstehe.

00:25:28: Ja also wir müssen es machen!

00:25:31: Wir machen's aber wenn jemand seine Wohnung nicht kaufen möchte dann sind wir auch happy.

00:25:37: Ich möchte noch einmal kurz zuerst schauen wie der Stichwort Last war in den Mund genommen.

00:25:45: Chatty abgestimmt und Chatty hat mir jetzt die Zahlen rausgehalten.

00:25:49: Ich habe gesagt, in Wien fehlen kurzfristig die nächsten drei Jahre rund vierzigtausend zusätzliche Wohnungen.

00:25:57: Wenn ich daran denke, dass du jetzt solltest, ihr macht's jetzt fünfhundert in der nächsten Zeit?

00:26:03: Und wir alle immer sagen ja so, die Gemeinnützigkeit ist irgendwie das Rückgrat der Wohnungswirtschaft.

00:26:08: also die fünfhundert werden das gerade nicht fett machen bei vierzig Tausenden.

00:26:12: Das kann man jetzt ganz provokativ sagen.

00:26:15: Ja, nach der Anteil der Gemeinnützigkeit, wenn ich das noch schnell sagen darf in ganz Österreich laut Chatti ist ungefähr beim Neubauanteil ungefähr fünfundzwanzig Prozent der Wohnungen.

00:26:25: D.h.,

00:26:25: wir brauchen bis zu den nächsten drei Jahren rund vierzigtausend zusätzliche Wohnungen d.h.

00:26:31: im Schnitt zehntausende Wohnungen im Monat in Wien.

00:26:38: Das heißt, es müssten davon an vier zu zweitausend Fünfhundert Wohnungen von der Gemeinnützigkeit abgedeckt werden können.

00:26:45: Ist das überhaupt realistisch?

00:26:47: Nein!

00:26:47: Also aus derzeitiger Sicht nicht mehr

00:26:49: nach.

00:26:50: Das heißt wir werden weiterhin.

00:26:51: also ohne den Freifinanziertenwohnbauer wirds jetzt nicht funktionieren.

00:26:58: Ich weiß sowieso nicht wie diese Zahlen irgendwie erreicht werden sollen weder vom Gemeinnetzigen noch vom Freifinanzierten.

00:27:04: Der Freifinanzaite ist im Moment dann... Da muss man wirklich sagen, also da passiert ja wirklich ganz, ganz wenig und wenn dann eher im hochpreisigen Segment.

00:27:14: Also das Thema sehen wir ganz extrem.

00:27:19: Wenn wir ein neues Projekt quasi zur Vermietung ausschreiben oder frei geben bei uns auf der Plattform beim Village haben wir hundert Wohnungen vergeben und am Freitag haben wir quasi online geschaltet zur Wohnungsvergabe.

00:27:33: Wir hatten achttausend Bewerbungen Bis Sonntag, also wir haben es am Sonntags wieder ausgeschaltet.

00:27:39: Damit man nur mal sieht welcher Bedarf da besteht.

00:27:46: Das ist stark, das sind... Ja?

00:27:48: Das sind... Das ist massiv.

00:27:51: Also da ist auch wirklich die Lage besonders schön und es ist wirklich ein schönes Gebäude geworden von der Regina-Feimel Müller Söllinger.

00:27:58: Also das ist wirklich cooles Projekt aber es ist egal ob sie im Zweiundzwanzigsten ist oder so wie er.

00:28:07: Die Wohnungen gehen weg, ohne dass sich die Leute überhaupt anschauen.

00:28:10: Also das ist...

00:28:13: Ich schneide es raus, wenn es nicht stimmt aber es müssten acht Tausend Prozent sein, ne?

00:28:16: Achttausend zu hundert!

00:28:18: Das bestätigt aber eigentlich das was wir von anderen Gästen schon gehört haben.

00:28:23: im freien Bereich also wir haben ja die Situation in Linien, wenn du erst bezog frei finanziert mitte Neubau kriegst du keine Wohnung mehr unter zwanzig Euro und nicht einmal in der entferntesten Lage Und ich weiß es selbst aus dem Umfeld im Richtwertbereich hunderte Bewerbungen, die du schicken musst.

00:28:42: Wo du dich bewirbst für eine Wohnung, Lebenslauf und was du für Lebensverhältnisse hast – und das ist eigentlich datenschutzrechtlich alles ein Wahnsinn.

00:28:47: Ja!

00:28:49: Und bei euch ist es so, dann haben wir euren Segment jetzt auch abgedeckt….

00:28:52: Ich wiederhole ein Projekt «Hundert Wohnungen, Achttausend Anmeldungen».

00:28:58: Also es wären sicher mehr geworden hätten wir das nun länger

00:29:00: online?

00:29:00: Die auch grundsätzlich die Anforderung erfüllen würden.

00:29:03: oder kannst.

00:29:05: Davon muss man jetzt einmal ausgehen, weil es steht ja quasi dabei welche Anforderungen man erfüllen muss.

00:29:11: Also ich gehe davon aus.

00:29:13: und wenn zehn Prozent dabei sind, zwanzig Prozent dabei sein, das ist nicht der Füllung.

00:29:19: Du die Rechnerheit brauchst nicht rausschneiden, du hast immer gerne Rechnungen drin oder so.

00:29:25: Okay!

00:29:26: Aber das heißt, da haben wir wirklich ein riesiges Thema ... Wir lesen sehr immer wieder in den ganzen Marktberichten Schlagzeilen.

00:29:35: Da haben wir ein riesigeres Thema, was uns die nächsten Jahre schon ordentlich auf dem Kopf fahren wird und es ist ja auch mit den, wie du grad sagst, der Bewerbenssicherheit viele Menschen auf eine Wohnung auch im Richtwert.

00:29:48: Da wird's sicher Möglichkeiten geben sich da in der Bartelschlange irgendwie nach vorne zu schummeln Schätze ich mal.

00:29:57: Also jetzt nicht bei euch, sondern bei privaten Vermietern würde ich jetzt normal

00:30:02: zu und dann... Aber es braucht im Endeffekt ja das kann sich ja jeder ausrechnen oder?

00:30:06: Das braucht ja allein.

00:30:08: wenn jetzt der Bedarf eines Jahres gedeckt würde was auf Jahre nicht passieren wird weil sie alleine zwei drei Jahre dauert bis die Leute einziehen können Dann bräuchte er sich einen Artisan mit Marschallplan oder irgendetwas wo man sagt da wird ein neuer Stadtteil in Niederösterreich erschlossen Ein Wiener Neustadt, zwei Punkt Null.

00:30:24: Wo dort, ich weiß nicht, hunderttausend Wohnungen aus, wo man wieder wissen muss, Modellen aus Frankreich und wo das auch nicht wirklich gut ist oder?

00:30:32: Gibt es da, gibt's da Forderungen auch?

00:30:34: oder gibt es Ideen wie man so einen... Mir fällt jetzt nichts besser sein.

00:30:38: Der Marschallplan für Wohnungen, für Wien?

00:30:40: Gibt es da irgendwelche Konzepte oder so was?

00:30:42: Es gibt ja grundsätzlich das Stadtentwicklungskonzept und diese Stadtentwickelungsgebiete die von der Stadt Wien durch hast schon sehr vorausschauend geplant wurden.

00:30:53: Die Frage ist noch immer wie lange braucht es bis dort tatsächlich Wohnungen errichtet werden können?

00:30:59: also ich glaube das Konzept per See ist auch in der Seestadt draußen usw.. Das gebe es schon, aber die Zeitschiene passt irgendwie nicht dazu.

00:31:14: Ja und vor allem ich denke mal was wir heute auch für Probleme haben ist... Wir haben ja auch schon öfters auch gesprochen, gerade im privaten Bereich oder eben im Investorenbereich.

00:31:23: Es ist einfach gerade für Internationale wird es immer unattraktiver in Österreich in Wohnen zu investieren weil mit Mitpreisbremse und Wertsicherungseinschränkungen was weiß ich?

00:31:36: Mit Rechtsgesetz einmal grundsätzlich.

00:31:38: Wo man sich auch schon wirklich gut auskennen muss, ist es halt einfach international so da schwierig, Kapitalen auf Österreich zu bringen.

00:31:45: und mittlerweile viele Österreicher sagen dann auch schon, warum sollen wir denn das eigentlich noch antun?

00:31:50: Da gibt's andere Esserkassen, andere Länder wo es leichter geht.

00:31:53: Ich

00:31:54: meine, was man schon sagen muss das Mietniveau oder dass die Preise der Wohnungen sind ja jetzt im Vergleich zu anderen Großstädten eh noch moderat.

00:32:01: Also

00:32:02: das war mal in

00:32:03: Pariser Wohnung gesucht oder irgendwie anders.

00:32:06: Das muss man jetzt auch nochmal sagen.

00:32:08: aber ich glaube einfach... Die Nachfrage wird die Preisse halt einfach sehr stark nach oben treiben und das wird im frei finanzierten Bereich sicher ein Thema werden gesellschaftspolitisch aus meiner Sicht ein großes Thema sein wird.

00:32:25: Es wird auch die Stadt verändern, ja?

00:32:27: Leute werden halt in Wien nicht mehr wohnen können, wenn sie es nicht mehr leisten können im Wien zu wohnern müssen irgendwo anders hin wo es halt eine gute Zuganbindung gibt was sehr viel günstiger ist weil es wird sich einfach nicht ausgehen

00:32:43: oder man muss halt einfach oder es wird dort der Wohnraum kompakter werden müssen.

00:32:50: Es gibt ja auch Wohnungen, also wir sind in Österreich gewohnt.

00:32:54: Ich hab die Zahlen jetzt nicht mehr im Kopf aber ich glaub irgendwie was war für fünfzig Quadratmeter pro Kopf oder so?

00:33:00: Das ist ein internationalen Vergleich eigentlich wahnsinnig hoch!

00:33:03: Was wir für einen Flächenverbrauch haben pro Kopf.

00:33:06: Ja wobei in Wien hat sich das eh schon sehr zurückentwickelt und man muss da immer sehr stark unterscheiden zwischen Ballungsraum Wien vor allem oder vielleicht Innsbruck... gerade im Stadtgebiet, ist das schon noch mal was anderes wie am Land.

00:33:23: Wir haben ja auch Liegenschaften zum Beispiel in der Obersteiermark.

00:33:27: da kämpfen wir gegen die Abwanderung also da hat man einen großen Leerstand dann müssen wir heus aber wahrscheinlich abbrechen weil wir den nicht mehr vermieten können.

00:33:36: Also das ist halt so ... Der Kontrast ist teilweise sehr groß.

00:33:43: Ja, wir sind schon gegen Ende und kommen zu den persönlichen Fragen.

00:33:47: Meine persönliche Frage ist du hast auf der TU Graz Architektur studiert, habe ich recherchiert?

00:33:52: Ich hab auf der Thio Wiener Architektor studiert natürlich Jahrzehnte vor dir aber... Nein, also im Ernst meine Frage ist an dich.

00:34:00: Wo sich die Architektin sozusagen in deinem Job... Mich werde oft gefragt, sage mir geht das nicht ab und wie tust du?

00:34:09: Wie?

00:34:09: wo kannst du deine alte Leidenschaften und deine Ausbildung einsetzen und wie setzt du sie ändern?

00:34:15: Ich weiß gute Architekten sehr zu schätzen.

00:34:18: Also das ist, glaube ich, was mich immer begleiten wird.

00:34:22: Wenn ich in ein Haus reingehe und Details sehe sozusagen die wohl überlegt sind dann... also ich seh das halt sofort!

00:34:30: Ich bin da drauf trainiert ob sich jemand bis zum Schluss Gedanken gemacht hat oder eben nicht.

00:34:36: Das weiß ich sehr zu schätzen.

00:34:39: Mir liegt auch die Förderung der Architektur.

00:34:41: Mir liegt es auch am Herzen, dass wir auch im gemeinnützigen Wohnbau architektonisch anspruchsvolle Architek-... Also Anspruchs voll ist vielleicht schon wieder zu hochgegriffen aber qualitätsvolle Architekturen liefern das ist uns schon wichtig und ich glaube da sieht man auch in unseren Projekten

00:34:58: Und du darfst dann bei Präsentationen auch dabei sein?

00:35:02: Ich darf schon mein Senf dazu geben aber ich versuche mich immer zurückzuhalten weil's nicht meinen Job ist

00:35:07: Die Schäfkorrektur beim Entwerfen auf der Ohne quasi.

00:35:10: Ich zeichne auch mir ganz treib, also wir arbeiten wirklich mit Architekten-Teams zusammen wo das sehr gut funktioniert.

00:35:19: Also ich beschränke mich auf Fragen stellen nochmal alles.

00:35:24: Mit Fragen kann man schon für Ausmachung sagen muss die Wand unbedingt schräg

00:35:27: sein?

00:35:30: Liebe Kerstin!

00:35:31: Herzlichen Dank für die Einsichten in des WGG bzw.

00:35:35: die Wohnungsgemeinnützigkeit.

00:35:37: Es war sehr spannend und ich hoffe nicht zu verwirrend mit den ganzen.

00:35:40: Ja, also da tatsächlich habe auch einige Zeit gebraucht bis sich mich der Halbix zurecht.

00:35:45: Das

00:35:45: kann ich mir vorstellen, oder?

00:35:47: Einfach in den Kommentaren unter dem Boosting die Fragen stellen.

00:35:50: Genau!

00:35:51: Wir leiten die weiter... Wir überlegen

00:35:52: gerne das Wege-Geh.

00:35:54: Ich mag alle bei Nickenes Wegen.

00:35:55: Kann sich jeder durchlesen bei euch.

00:35:57: Sehr hörerfreundlich.

00:36:00: Absolut.

00:36:01: Vielen Dank.

00:36:02: Danke schön.

00:36:03: Danke Kerstin.