TRP #27 - Rechtsunsicherheit und Markteingriffe als neues Normal? - Louis Obrowsky im Deep Dive

00:00:06: Herzlich willkommen bei der aktuellen Folge von The Real Pain.

00:00:10: Wir freuen uns ganz besonders heute den Magister-Magister Louis Obrowsky begrüßen

00:00:14: zu dürfen,

00:00:16: seines Zeichens Präsident des Verbandes der institutionellen Immobilieninvestoren in Österreich.

00:00:22: Lieber Louis, herzlichen Dank dass du die Zeit genommen hast das sind sehr spannende Zeiten um mit einem Vertreter aus dem Investorenbereich zu sprechen.

00:00:31: wir bitten dich dass du dich kurz vorstellt insbesondere auch etwas über den Verband erzählst und unsere Einstiegsfrage ist immer auch, was beschäftigt dich im Moment am meisten?

00:00:44: Im Sinne der Herausforderungen.

00:00:46: Pains!

00:00:47: Ja sehr geehrte Damen und Herren mein Name ist Louis Obrowsky und ich bin in meiner Funktion als Mitglied des Verbands der institutionellen Immobilieninvestoren da.

00:00:56: Was tut oder wofür steht der Verband der institutionelle Immobilie Investoren?

00:01:02: wir sind Ganz klar eine Interessensvertretung und unsere Mitglieder sind österreichische Immobilieninvestoren, große Investoren aber auch ausländische die in Österreich in Investitionen tätig werden.

00:01:19: Was ist unsere Aufgabe?

00:01:20: Wir wollen ein Umfeld schaffen das prinzipiell die Möglichkeit für Immobilie Investition verbessert nicht zum Selbstzweck für uns selber sondern Alle unsere Mitglieder veranlagen für eine dahinterstehende Vermögensgesamtheit.

00:01:40: Das heißt, für eine Mehrzahl von einzelnen Anlegern und Vertritt deren Interessen.

00:01:45: Und unsere Aufgabe ist es eben das Umfeld nach Möglichkeit da hingehen zu verändern, zu verbessern dass das Investitionsumfeld für private Investitionen besser wird.

00:01:58: in diesem Zusammenhang halten wir Kontakt mit den im Nationalrat vertretenen politischen Parteien, meist mit deren Immobilien sprechen oder Bautensprechern.

00:02:09: Und um es pointiert zu sagen als Immobilian Investor hat man ja im heutigen politischen Umfeld relativ wenig zu gewinnen.

00:02:18: Wenn man das sehr gut macht kann man sich vom Massenmörder bis zum Handel-Deep hinaufarbeiten.

00:02:23: aber damit ist der Plafond eigentlich erreicht.

00:02:26: und eine Zusatzaufgabe ist doch jene herauszustellen, dass wir uns nicht in Konkurrenz oder rein Gegnerschaft zu öffentlicher Bautätigkeit, zu gemeinnütziger Bautädigkeit, zur Bautädigkeit vielleicht von Gebietskörperschaften sehen.

00:02:43: Sondern als sinnvolle, als notwendige Ergänzung.

00:02:48: Penz-Herausforderungen.

00:02:49: Herausfordern!

00:02:50: Was sind die Herausforderung?

00:02:51: Ja wenn wir ein bisschen in der Geschichte zurück schauen und ich glaube man muss immer die Geschichte verstehen kennen Um in der Gegenwart die entscheidenden Weichen für die Zukunft zu stellen, dann sieht man das bis vor vier fünf Jahren.

00:03:09: Das Umfeld für Immobilieninvestitionen in Österreich und man muss sagen auch in Europa ein sehr gutes war.

00:03:17: mit dem Jahr zwanzig zweiundzwanzig hat sich das gesamten politische umfeld geändert Auch durch geopolitische Herausforderungen.

00:03:26: Kriege sind in europa wieder nahe an uns herangerückt Und damit gab es eben auch wirtschaftliche Verwerfungen.

00:03:32: Diese wirtschaftlichen Verwerfen haben dazu geführt, dass Immobilieninvestitionen per se nicht mehr die Attraktivität genossen wie in den Jahren davor und das ist dazu gekommen, dass auch viel Geld abgeflossen ist.

00:03:46: Das ist das eine Thema.

00:03:48: Das sind normale Zyklen.

00:03:49: mit denen muss man leben, mit denen kann man leben und hier muss man sich auch arrangieren.

00:03:55: Das Zweite ist jedoch ... dass das regulatorische Umfeld beispielsweise für Immobilienveranlagungen auch die politischen Entscheidungen dahingehend getroffen wurden, dass sie trotz der schlechten wirtschaftlichen Voraussetzungen dieses Geschäftsfeld noch weiter verschlechtert haben.

00:04:18: Beispielsweise durch wiederholte Aussätzen von Indexierungsmaßnahmen.

00:04:25: Im geregelten Bereich, ein Bereich wo es ohnehin schon sehr niedrige Mieten gibt ist es noch untersagt worden den Eigentümern eine Indexierung vorzunehmen.

00:04:37: Damit wir verstehen was das heißt Eine Indexierung bedeutet eine Wertstabilität der dahinter legenden Mieten.

00:04:46: Wird die Indexierung ausgesetzt wird in Wirklichkeit die Miete real gekürzt.

00:04:53: Jeder verantwortungsvolle Immobilien-Eigentümer, insbesondere natürlich ein institutioneller macht eine Planung.

00:04:58: Aber nicht wie ein Politiker auf drei Monate, sechs Monate oder bis zur nächsten Wahl sondern angepasst um den Lebens und Bewirtschaftungszyklus der Immobilie.

00:05:08: Und da denkt man im Jahren oder auch in Jahrzehnten.

00:05:11: denken wir nur an die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.

00:05:15: Mit diesem Eingriff in die Mieten wird die Kalkulationsbasis verändert oder überhaupt unmöglich gemacht.

00:05:23: Und zwar die Kalkulationsbasis nur für die normalen Instandhaltung und Instandsetzungsarbeiten.

00:05:30: will man hier auch noch zukunftsweisende Maßnahmen, Stichwort Energiewände Klimafitte Ausstattung der Objekte dann braucht es hier wirklich viel Geld und dieses Geld ist bei Aussätzen oder bei wiederholten Aussetzungen von Indexierungen einfach nicht mehr da.

00:05:52: Du hast jetzt ein paar Pains angesprochen.

00:05:55: Alex, ich weiß nicht wüsste was du siehst, aber wir kommen um dieses politische Paint-Thema einfach nicht drumherum und wir kommen irgendwie nicht weg!

00:06:04: Und jetzt nehmen wir heute auf am Elften sechsten und das ist kurz vor fünfzehn Uhr Pressekonferenz von der EZB, ob die Zinsen erhöht werden ja oder nein.

00:06:16: Deswegen habe ich da am Handy schon ein Live-Ticker.

00:06:19: vielleicht können wir dann irgendwann einmal sagen, ob sie erhöht wären oder nicht.

00:06:24: aber weil du jetzt Investitionen angesprochen hast auf der einen Seite können wir die Investition aus Immobilien eigentümer als Vermieter nicht über die Indexierung zumindest in der Geldentwertung anpassen.

00:06:37: andererseits steigen jetzt die Zinzen wieder bei Das an allen möglichen anderen Ecken und Enden ja auch brennt.

00:06:44: Es hat nur Ölpreis.

00:06:47: Wie habt ihr im Verband um die Interessen eurer Mitglieder zu vertreten?

00:06:54: Irgendwelche Ideen, wie man das verbessern könnte, wie wir da wieder rauskommen aus diesem... es kommt immer irgendwas Neues in meine neue Blockade, in meine neue Hürde oder ...

00:07:06: Wir haben viele Ideen gehabt, wir haben eben im Diskurs mit den Parteienvertretern die für Immobilienagenten zuständig sind.

00:07:14: Wir haben regelmäßigen Kontakt sowohl mit den Vertretern der jetzigen Regierung als auch der vorliegenden Regierung und wir haben hier viele Maßnahmen und Vorschläge eingebracht sei es eine Degresive Abschreibung, also beim bestimmten zum Beispiel klimapolitischen Maßnahmen in einer Immobilie das eben in den ersten Jahren höhere Abschreibungssätze zur Anwendung kommen und in den Folgejahren laufend geringer werdende.

00:07:40: Wir haben einen Investitionsfreibetrag ins Spiel gebracht.

00:07:43: wir haben im Spiel gebracht dass nur bestimmte Maßnahmen bei Instandsetzungen von diesem Maßnahme Investitionsfreibetrag degressiver Abschreiben berücksichtigt werden sollen Und wir haben in einem Rechtsstaat eigentlich traurig, dass man das ins Spiel bringen muss.

00:08:01: Immer wieder betont, wenn solche Maßnahmen umgesetzt werden, dass auch eine Rechtssicherheit geben muss.

00:08:10: Wir haben Abschreibungszeiträume im Steuerrecht über zehn oder fünfzehn Jahre.

00:08:16: Wenn hier eingegriffen wird, dann wird oft rückwirkend eingegriffen.

00:08:21: Manchmal wenn wir an die Steuerreform im Jahr zwanzig sechzehn denken neun Jahre zurück also bis in eine Investitionsentscheidung des Jahres zwei tausend sieben.

00:08:31: das ist unglaublich.

00:08:33: Wir sind hier bei der Rechtssicherheit mittlerweile auf einem Stand der mittlerweile bedenklich ist.

00:08:40: Wir waren historisch in den Zehnerjahren, bei Rechtssicherheit gibt es internationale Rankings, bei Platz dreizehn vierzehn fünfzehn gelegen.

00:08:49: Mittlerweile sind wir über dreißig und finden uns hier im Reigen mit einigen afrikanischen Ländern wieder.

00:08:57: Frage wollen wir das wirklich?

00:09:00: Das betrifft eigentlich nicht nur die Immobilienbranche.

00:09:02: diese Rechtsunsicherheit, die wir mittlerweile haben an die ganzen Mineralölkonzerne.

00:09:08: Ich will jetzt nicht für die in die Bresche springen, aber die haben genau das gleiche Thema auch in Österreich und Deutschland mit den Benzinpreisbremsen.

00:09:15: Und sie dürfen jetzt, wo die Bremse irgendwann im Juni glaube ich in Deutschland ausläuft, dürfen sich nicht gleich automatisch die volle Preiserhöhung irgendwie reinhauen.

00:09:23: also das sind irgendwie so Eingriffe ins in die Marktwirtschaft.

00:09:28: damit ruiniere ich mir ja die Markzwirtschaft in Wirklichkeit oder?

00:09:31: Voll richtig!

00:09:32: Und wir leben in einer Zeit, wofür einfache Lösungen nach Möglichkeit möglichst komplizierte Prozesse geschaffen werden.

00:09:41: So ist angesprochen die Benzinpreisbremse, wir liegen derzeit bei einer Bremse von ein Komma sieben Cent pro Liter und dafür wurden wieder komplizierte Novellierungen vom Gesetzesmaterien vorgenommen.

00:09:59: Schauen wir zurück zu den Immobilien zwei, drei Wochen vor ein, zwei Folgen.

00:10:07: Denn Manfred Wildschnick, da hat er gesagt, wir haben in Österreich jetzt mittlerweile das Problem, dass wir institutionelle ausländische Investoren kaum mehr reinkriegen weil die halt einfach diese Evidauer angesprochen hast, diese Rechtssicherheit nicht mehr vorfinden, weil sie eben so lange Planungsdauern und so weiter gehen.

00:10:22: Habt ihr auch das Gefühl im Verband, dass es dann schwieriger wird internationale Investoren?

00:10:29: Auf jeden Fall!

00:10:29: Ein gutes Beispiel wäre die Mitpressbremse Die Mietbreitbremse, wir wissen alle, decket die jährlich potenziell mögliche Indexierung.

00:10:42: Kleiner Side-Step eine fast wortgleiche Regelung gab es schon im Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz Milk im Dezember XXIII noch unter der alten türkisgrünen Regierung.

00:10:57: das galt damals nur für den geregelten Bereich und sollte erstmals im März bzw.

00:11:02: April, zu Anwendung kommen.

00:11:05: Blöderweise hatten wir in Jahrfünfundzwanzig eine Inflation von drei Prozent und bevor das Gesetz zum ersten Mal zur Anwendungen gelangte wurde es bereits durch eine neue Regelung nämlich aussetzender Indexierung im geregelten Bereich ersetzt.

00:11:21: Das ist eine Rechtssicherheit wie in Djibouti.

00:11:23: Entschuldigung für diese salope Ausdrucksweise aber das ist eines Rechtsstaates nichtwürdig.

00:11:31: Kommen wir zum eigentlichen Thema Mitpreisbremse.

00:11:34: Gedacht ist es als Deckelung der jährlich potenziell möglichen Indexierung, für einen ausländischen Investor wird aber häufig bei einer oberflächlichen Betrachtung nur wahrgenommen.

00:11:47: in Österreich sind mittlerweile auch im freien Bereich die Mieten gedeckelt.

00:11:52: Warum soll ich mich dann mit diesem Investitionsstandard beschäftigen?

00:11:57: wenn ich keine Marktmiete erzielen kann.

00:12:00: Und so wird werden potenziell notwendige Investitionen in Österreich verhindert und dies bei einer Situation, wo wir sehenden Auge sind eine Wohnungsknappheit hineinlaufen.

00:12:15: Wir haben in Wien derzeit etwa ein Niveau von Baugenehmigungen von vierzig Prozent gegenüber den Volumen von vor fünf sechs Jahren.

00:12:26: die fehlenden Bauverfahren und Baugenehmigungen von heute sind die fehlenden Wohnungen von morgen und übermorgen.

00:12:34: Fehlende Baugenehmigung, weil zu wenig eingereicht wird oder unweil es auch so lange dauert?

00:12:40: Sowohl das auch!

00:12:41: Wir haben derzeit wesentlich weniger Einreichungen also deutlich weniger als die Hälfte gegenüber den Boomjahren und es dauern heute Verfahren im Durchschnitt länger als früher.

00:12:53: Gleichzeitig sind die Anzahl der Mitarbeiter, der Gemeinde Wien deutlich gestiegen.

00:12:57: Wie das Ganze zusammenpasst entzieht sich mein Erkenntnis?

00:13:03: Ja also zu diesem Themenblock.

00:13:06: es zieht sich wie die Sandra schon gesagt hat fast durch seit wir den Podcast machen.

00:13:10: durch auf das politische Thema.

00:13:13: Louis ich möchte ein nächstes Thema ansprechen.

00:13:18: Seit ich dich kenne ziehst du durch die Lande um zu differenzieren dass wir nicht einen Mitmarkt haben in Österreich, Stichwort also U-Bahn Zeitung.

00:13:29: Die mitten steigen schon wieder die mitten Steinen schon wieder.

00:13:33: Ich bin auch jemand der das sehr gerne differenziert worüber wir eigentlich sprechen.

00:13:38: und ich bitte dich also du hast es schon gefühlt hundertmal erklärt Es gibt nicht den einen Mitmarkt und vielleicht kannst du da auch ein paar Zahlen oder grobe prozentuelle Verteilungen nennen als Einstieg in das Thema, bevor wir dann vielleicht auch über den sozialen Wohnbaussprechen wie ihr das seht.

00:13:58: Wie sieht es eigentlich aus?

00:14:00: der Mitmarkt?

00:14:03: Sehr gutes Beispiel!

00:14:04: Österreich ist per se als Land tendenziell eher ein Mitmarkt.

00:14:09: Wir haben großer Modo, fünfzig Prozent Miete, Fünfzig Prozent Eigentum nur so nebenbei.

00:14:15: Das ist in Europa eine relativ geringe Eigentumsquote.

00:14:19: Andere mittlerer europäische Länder sind ähnlich aber Nordeuropäische Länder, aber vor allem Südeuropäisch Länder haben wesentlich höhere Eigentumsquoten.

00:14:29: und da stellt sich immer die Frage reicher Norden, armer Süden.

00:14:33: Allerdings sind halt in Spanien, Portugal oder besonders Griechenland haben wir Eigentumquoten von nahezu hundert Prozent in Österreich von fünfzig.

00:14:41: Schauen wir uns nun die Ballungsräume im Osten an.

00:14:43: Wien!

00:14:44: Dort ist die Eigentomsquote bei knapp zwanzig Prozent.

00:14:48: Deswegen ein sehr guter repräsentativer Mietmarkt per See.

00:14:53: Gute Achtzig Prozent des Bestandes sind Mitwohnungen, aber von diesen Achtzig-Prozentpunkten Mietmarkt sind unter zehn Prozent dem freien Mietmarkt zuzurechnen.

00:15:08: Das heißt jene Markt wo prinzipiell Mieter und Vermieter die Miete selbstständig ausmachen können.

00:15:17: Gute siebzig Prozentpunkte sind fast drittelparitätisch verteilt auf vollen Wendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also vereinfacht gesagt Gebäude die mit einer Baugenehmigung vor dem Achtnei forty-fünf Jahre errichtet wurden.

00:15:30: Dem gemeinnützigen Bereich, also Wohnungen die unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördergelder errichtete worden und zum Dritten wiener Gemeindewohnung in der Mitbildung in einer Höhe zu liegen kommen, die ähnlich den gemeinnützigen beziehungsweise dem Vollanwendungsbereich des MRGs unterliegen.

00:15:51: Also wir haben einen sehr kleinen Bereich der tatsächlich frei in der Mietenbildung ist und nur diese weniger als zehn Prozent werden laufend in der politischen Diskussion diffamiert weitere Brügel zwischen die Füße der Investoren geworfen.

00:16:14: Anstatt dass man froh ist, dass es diesen Markt gibt, der eben zu dem notwendigen und guten bestahender Gemeindewohnungen, gemeinnützigen Wohnungen hier neue Wohnungen entwickelt werden könnte.

00:16:29: Und hier darf ich kritisch noch anmerken bevor an das anderen übergebe.

00:16:33: Also wir haben uns die aktuellen Zahlen noch einmal angesehen, also wie schon erwähnt eine dramatische Unterversorgung am Wohnungsangebot auch in einer Folge von uns zu hören gefördertes gemeinnütziges Projekt.

00:16:45: hundert Wohnungen, achtausend Bewerberinnen im Richtwertbereich höre ich von Menschen die sich regelmäßig bewerben müssen mit Lebensläufen etc.

00:16:54: um eine Wohnung zu bekommen auch schon öfter gehört in dem Format Jetzt bleibt dieser kleine Bereich eigentlich ist dann der, wenn ich sage verfall nicht.

00:17:03: Ich bekomme keine unterzuhilfe Name von Fördermitteln gemeinnütze Gewohnung wie auch immer oder eine Gemeindewohnung.

00:17:10: Dann muss ich mich auf dieses Segment in der Wohnungssuche konzentrieren.

00:17:15: und diese Segment ist von einer enormen Dynamik.

00:17:18: natürlich unterliegt der Neuermendynamik und das ist das was in der Presse dann oft plakativ für die Mitsteigerungen neuer mit so.

00:17:26: Vollkommen richtig!

00:17:28: Es sind natürlich kommunizierende Gefäße.

00:17:30: Der Bestandsschutz im Altbestand, vor allem im Vollanwendungsbereich des MRGs ist aus unserer Sicht teilweise überbordend.

00:17:39: und dieser Überbordende Bestands-Schutz – es ist tatsächlich für einen Ferremieter fast nicht möglich einen Mieter zu kündigen in dem Vollanwindungsbereich das MRG führt dazu dass neu auf den Mietmarkt hinzutretende Personen Uni-Absolventen, Leute die die Ausbildung abgeschlossen haben.

00:18:03: Junge Paare, junge Familien sich fast ausschließlich im freien Bereich bedienen müssen.

00:18:09: und dort haben wir eben die höchsten Mieten.

00:18:12: und wir haben dort aufgrund des geringen Angebotes unter hohen Nachfrage auch derzeit forciert steigende Mieten.

00:18:21: von manchen Auch von einer Regierungspartei wird dann sofort etwas in die Waagschale geworfen, nämlich eine Mietdeckelung oder eine Deckelung eben der Indexierung.

00:18:32: Aber vergessen wir bitte eines nicht!

00:18:35: Jede gesetzliche Maßnahme der Deckelung einer Miete schafft genau null neue Wohnungen.

00:18:45: Berührt also das Problem?

00:18:47: in keinster Weise?

00:18:49: Was würde das Problem lösen?

00:18:51: Erste Semester erstes Monat Volkswirtschaft, wenn man das Angebot erhöht bei einer gegebenen Nachfrage dann wird sich das Preiseniveau stabilisieren bzw.

00:19:07: sinken?

00:19:08: Was wäre also der richtige Weg ein Umfeld zu schaffen dass es für private Investitionen attraktiv ist in diesen Markt zu investieren und gleichzeitig ein Angebot zu schaffen?

00:19:23: Das habe ich mir auch immer gedacht, beziehungsweise war ich da auch immer der absolute Überzeugung.

00:19:27: Und dann hab' ich letzten Herbst haben wir die Daniela Unterholzner von meiner Haus zu Gast gehabt im Podcast und sie hat gesagt es gibt wohl Studien das Gott beim Grundbedürfnis wohnen dieser Markt versagt dass ein Mehrangebot, nicht so wie bei der Zahnpasta.

00:19:45: Ich habe sieben verschiedene Zahnpasstern zum Auswahl.

00:19:47: Irgendwann sinken die Preise, dass das beim Wohnen und beim Mieten nicht so ist, dass da die Preises sind.

00:19:52: Sondern es wird ein gewisser Mindestpreis mehr oder weniger eingehalten und da stängen die Wohnungen lieber Zeitlamm leer.

00:19:59: Das sieht man ja jetzt auch.

00:20:00: Der Alex hat auf allem Vorgespräch auch Leerstandsquoten genannt bevor Sie zu einem niedrigeren Preis vermietet werden.

00:20:08: Und das wird auch so.

00:20:09: das was man medial dann immer oder politisch auch immer wieder hört Ist das ein berechtigter Vorwurf oder siehst du, dass nicht so ist?

00:20:16: Ich ergänze Louis.

00:20:17: Bevor Du antwortest, danke Sandra!

00:20:20: Weil dann ergänzt sich jetzt gleich eben die Information.

00:20:24: Das wird von gewissen politischen Kreisen auch immer wieder genutztes Argument.

00:20:28: Dass sozusagen die Vermögenden horten da ihre Wohnungen und spekulieren... Ich spreche es jetzt einmal aus.

00:20:36: Und es werden immer noch so Quoten von drei bis fünf Prozent genannt, was eben in Österreich hundertfünfzig- bis zweieinhalbzigtausend leer stehenden Wohnungen entspricht.

00:20:46: und das zu ergänzen.

00:20:47: Was ist das andere gesagt?

00:20:48: Also ganz klare Antwort ja!

00:20:49: Es gibt leerstehende Wohnungen – ganz klar!

00:20:52: Zum Teilen Teil müssen Wohnungen leer stehen weil sie werden ja auch regelmäßig saniert und um der Instandhaltung, so eine Instandsetzungsverpflichtung des Eigentümers nachzukommen muss dies auch sein.

00:21:05: Aber ganz klar gibt es natürlich im privaten Bereich die Möglichkeit dass ein privater Eigentümer sagt ich möchte die Wohnung nur zu einem Preis X vermieten wenn ich x mal Null, neun bekomme dann bin nicht bereit zu vermieten.

00:21:21: Das Eigentum ist ein verfassungsmäßig gewährleistetes Grundrecht in Österreich Und wenn ein Privater so verfahren will dann wird er wohl auch so verfahren dürfen.

00:21:31: Etwas anders sieht es bei den institutionellen Anlegern aus, die Institutionellenanleger sind in hohem Maße Versicherungen, Pensionskassen, Mitarbeitervorsorgekasten, Immobilienfonds, Medienunternehmen, die alle für eine Veranlagungsgemeinschaft tätig werden und die nebenbei betrachtet auch noch einer strengen Aufsicht, nämlich bei den genannten Unternehmen der Aussicht der Österreichischen Finanzmarktaufsichtsbehörde FMA unterliegen.

00:22:02: Und aufgrund dieser Konstellation sind diese institutionellen Anleger verpflichtet für deren Veranlagungsgemeinschaft das bestmögliche Ergebnis herauszuholen.

00:22:12: Das heißt, diese Anlegers können und dürfen es sich nicht leisten im Interesse der Anlegar Wohnungen großflächig leer stehen zu lassen, sondern die müssen diese zum Marktmitpreis vermieten.

00:22:26: Wie sich dieser eben ermittelt.

00:22:30: Denn täten sie das nicht?

00:22:31: Dann würden Sie sich auch strafrechtlich verantwortlich machen und es ist ein sehr, sehr schmaler Grad dass man dann eben im Bereich hundertfünfzig STGB untreue ist wenn man das Vermögen dritter für das man treuhändig tätig wird nicht ordentlich bewirtschaftet.

00:22:49: Okay, das heißt unter Markt zu vermieten?

00:22:51: Weil ich sage jetzt irgendeine Zeit.

00:22:53: Marktmitte ist zwanzig Euro.

00:22:54: Ich sag, ich hätte die Wohnungen gern vermietet und ich bin so nett und deswegen vermiete ich sie um fünfzehn Euro.

00:23:00: Das wird wohl nicht gehen außer man hat im Einzelfall ein karinitatives Element was abgesprochen ist und offengelegt ist.

00:23:07: Das ist in Ordnung aber ansonsten wird man zur vermieten müssen.

00:23:12: Es können enge Bandbreiten gegeben werden, um zum Beispiel einen Anreiz zu erzielen schneller zu vermieten – das ist in Ordnung!

00:23:18: Aber im Prinzip muss man zur Marktmitte vermitten und ein Institutioneller hat nichts davon wenn eine Wohnung leer stehen lässt sondern der hat nur etwas davon von einem Cashflow.

00:23:29: Das heißt, einem institutionellen Vermieter ist am liebsten ein Mieter, der das Objekt ordentlich behandelt, der regelmäßig seinen Mitzins zahlt Und am besten bis zum Sankt Nimmerleinstag in der Bestandsobjekt verbleibt.

00:23:47: Das sind alles Argumente, weil du sagst erstes Monat Volkswirtschaft ist ja jeder normal mit Hausverstand denke dem Mensch versteht ja das Thema Angebot Erhöhung des Angebots und so weiter.

00:23:58: D. h. Der Punkt ist dann eigentlich der dass diese ganzen Maßnahmen oder Verhinderungen oder wie man immer oder Rechts Änderungen von rechtlichen Grundlagen erfolgen dann nur zur verfolgenden Zweck eine gewisse Wählerklientel in einer Stimmung abzuholen.

00:24:18: Darf ich das so?

00:24:19: So kann man das sagen, ja und es gibt halt in Österreich wesentlich mehr Mieter als Eigentümer interessanterweise auch in Interessensvertretungen die eigentlich für die Wirtschaft zuständig sind und man hat den Eindruck dass auch pronunzierte Wirtschaftsparteien von denen es ja angeblich zwei in der aktuellen Regierung gibt, dieses Thema sich nicht im genügendem Ausmaß an die Fahne im Heften.

00:24:52: Nur kommen dann halt leider im politischen Diskurs Regelungen heraus, die vielleicht ventiliert wurden im Sinne eines Mitterschutzes und in Wirklichkeit aber nach hinten losgehen.

00:25:05: Bestes Beispiel ist die kürzlich verabschiedete Deckelung der Indexierung Vulgo-Mitpreisbremse.

00:25:12: Was bedeutet das?

00:25:14: Wenn wir Zeiten höhere Inflation haben und wir erleben es in den letzten Jahren, dass dies offensichtlich immer wieder der Fall sein wird dann habe ich durch die laufende Deckelung nicht die Möglichkeit die Indexierung nachzuziehen.

00:25:30: Die einzige Möglichkeit eine Erhöhung auf Marktmitte durchzusetzen ist der Abschluss eines neuen Vertrags.

00:25:39: Was bedeutet das für einen Institutionellen?

00:25:41: Er wird im Sinnenteil eines Auftrages, für die Veranlagungsgemeinschaft bestmöglich tätig zu werden.

00:25:47: Ausschließlich befristete Mitverträge abschließen können – täte er das nicht!

00:25:54: Würde er sich haftbar gegenüber seiner Veranlagerungsgemeinheit machen.

00:25:58: Das heißt wir werden in Österreich, wo wir historisch gesehen eine große Anzahl von unbefristeten Mitverträgen hatten, in eine Situation kommen, wo es nur noch Befristete Mietverträge gibt.

00:26:09: Ob dies im Interesse der Mieterinnen und Mietern ist bagelig zu bezweifeln?

00:26:14: Vor allem wenn die Wohnungsgnappheit so weitergeht wird, der Mieteis für die verfügbaren Wohnungen so dermaßen ansteigen dass die Indexierung wahrscheinlich, wenn man die Indeksierung durchziehen würde und den Mietertrönen lassen würde, wahrscheinlich ein besserer Mietsensor rauskommen würde.

00:26:30: für einen Mieters wie für... Wenn wir den Vertrag neu abschließen.

00:26:36: Der Zinsentscheid ist gefallen, das sind der Leitzsins alles auf zwei Prozent erhöht worden.

00:26:42: Was mich jetzt zu dem Thema bringt es sind hier nicht nur die politischen Rahmenbedingungen in Österreich, die uns ja im Projektentwicklung blockieren.

00:26:53: Es ist auch die Tatsache dass sich viele Dinge einfach an immer rechnen mit Baukosten in dem Ausmaß was wir haben.

00:27:00: Wir haben schon besprochen der Ölpreis relativ hoch Nicht, also mittelbar auf die Baukosten aus und jetzt wieder nach einem erhöhere Zinsen.

00:27:10: Die Inflation würde irgendwie einzufangen.

00:27:15: Und dann noch die Rechtssicherheit.

00:27:16: dazu ist es einfach völlig unattraktiv irgendwas zu bauen in Wirklichkeit.

00:27:20: Vollkommen richtig!

00:27:21: Es ist aber langsam nicht nur zu bauen unattraktiv sondern überhaupt eine unternehmerische Tätigkeit zu entzeiten, erst zunehmend unattraktif.

00:27:32: und wenn man sich nur die gestrige Budgetrede unseres Finanzministers anschaut oder anhört, die immerhin knapp eineinhalb Stunden gedauert hat.

00:27:44: Hier ist kein einziges Mal bezuggenommen worden auf die Leute, die Steuern zahlen, auf die leute die Investitionen tätigen und auf die Leute, die vielleicht eine unternehmerische Entwicklung gestalten entfalten.

00:28:00: Und das ist doch sehr bezeichnet!

00:28:05: Also da schneiden wir jetzt ein Thema an.

00:28:08: Ich habe mir diese Budgeträder nicht angehört aus Sicherheit für meine Blutdruck, weil ich brauche nur einen Nova für Elektroautos und jetzt Tagbezug für Elektraautos.

00:28:20: Da steigt mir das Gimpfte von vor zwanzig Jahren auf muss ich ganz ehrlich sagen.

00:28:25: Ich finde es aber dennoch interessant dass wir es in Österreich jetzt doch schaffen mit Start-ups insbesondere aus Linz da doch wieder ein bisschen Wellen zu schlagen und dass doch auch viele Jungunternehmer sagen, sie wollen bewusst in Österreich bleiben.

00:28:40: Nämlich auch das Unternehmen Emmy, das von Entropic erworben wurde, dass Dick sagt haben Sie wollen einen Standard in Österreich behalten.

00:28:48: Persönliche Meinung finde ich total mutig, das zu machen.

00:28:51: Schauen wir mal wie lang es dabei bleibt!

00:28:54: Ja danke Sandra, dass du ein bisschen den Kreis erweitert hast weil jetzt kommen wir schon Richtung der Abschluss Runde.

00:29:02: Aber ich möchte, bevor man dann zum Kategorie persönlich ist, keine Sorge, es tut nicht weh kommen... Andere Essetklassen?

00:29:12: Ist das ein Thema bei euch?

00:29:15: Ist es aufgrund jetzt der massiven Wohndiskussionen die wir ja gerade auch in dem Podcast geführt haben oder gehört haben?

00:29:22: Ein Thema?

00:29:24: andere Assetklassen in eurem Verband.

00:29:25: Wie

00:29:26: ist ein Thema?

00:29:26: Wir haben ein ausländisches Mitglied in unserem Verband, das zwei große Einkaufscenter im Bestand hat, eines am linken Donauufer und ein zweites südlich von Wien, dass die größte Handelsakklameration Mitteleuropas ist.

00:29:43: Das heißt es ist für einzelne Mitglieder sehr wohl ein Thema auch in Handelsehmobilien zu investieren.

00:29:49: Darüber hinaus investieren etliche unsere Mitglieder auch in gemischt genutzte Immobilien, nämlich dass die Erdgeschossflächen meist gewerblich eben vermietet ist.

00:29:58: Das heißt das ist ein Thema Ja.

00:30:01: Traditionell ist aber bei vielen unseren Mitgliedern aufgrund der konservativen Ausrichtung ein Schwergewicht auf der Wohnimmobilie zu liegen gekommen.

00:30:11: Weil es einfach die sichersten Renditen...

00:30:13: Weil's einfach die sicherst langfristigsten Rendite unter der Prämisse der Rechtssicherheit bieten.

00:30:19: keine hohen Renditen, also das ist ganz sicherlich nicht.

00:30:24: Wir reden hier von Renditen die irgendwo im Bereich von zwei bis dreieinhalb Prozent liegen, also eher im überschaubaren Bereich aber die vernünftige Cash flows generieren können und bei einigen Mitgliedern durchaus auch ein Thema aufgrund der prinzipiellen sozialen Grundeinstellung hier auch der Gesellschaft etwas zu geben.

00:30:50: Und das hat sich ja auch gezeigt bei unseren Vorschlägen, wir wären bei der vergangenen türkis-grünen Regierung bei klimapolitischen Maßnahmeninvestitionen in den Gebäudebestand mitgegangen – Wir haben das sogar aktiv angesprochen und hätten eigentlich gedacht dass bei dieser Regierungskonstellation das ein Thema wäre, dass beide Fraktionen positiv verarbeiten können.

00:31:15: Leider, wie wir wissen ist es gescheitert.

00:31:18: Es hat sich nämlich diese Regierung nicht einmal darauf einigen können dass es eine Lockerung bei den Bestandsrechten geben muss.

00:31:26: Wir haben immer noch die Situation wenn sich einen Mieter weigert beispielsweise eine Gasversorgung aufzugeben ist da eigentlich immer verpflichtet die Gasversorgen des Hauses neben einer modernen Energieform aufrecht zu erhalten.

00:31:41: Das sind Zustände, die eigentlich Himmelschreien sind.

00:31:47: Ja Richtung Persönliches ist.

00:31:49: es betrifft nicht dich persönlich.

00:31:50: wir haben nur selten Gäste, die sozusagen im politischen Umfeld bewegen und du schaffst diese Frage sicher eloquent.

00:31:57: ist ein diplomatisch auf höchstem Niveau zu umschiffen für unsere Hörerinnen und Hörern.

00:32:02: wie kann man sich so einen Treffen mit Politikern vorstellen ohne jetzt natürlich eine Partei zu nennen unter einer Gesinnung oder ähnliches?

00:32:11: Wie läuft das ab?

00:32:12: Bereitet's aber vielleicht auch wirklich im Ernst wieder.

00:32:14: Gibt es da eine Agenda, gibt es da im Vorfeld ein E-Mail wo man sagt wir haben heute die Dinge möchte ich mit Ihnen, mit dir besprechen und was kannst du unter ein bisschen Einblicke geben wie so auch die Arbeit in diesen Ausschüssen oder sowas immer, das ist funktioniert.

00:32:30: also im Prinzip ist es ein offener Dialog wo festgehalten wird dass das was in dem Raum besprochen wird, auch in diesem Raum bleibt keiner.

00:32:42: Der Mitglieder macht einen LinkedIn-Posted oder auf sonstigen Kanälen.

00:32:48: Es gibt keine Presseausländer und kein Pressegespräch darüber.

00:32:51: Das was diskutiert wird, bleibt doch in diesen vier Wänden.

00:32:55: so kann der Dialog offen geführt werden und auch in der Hoffnung dass ein sinnvolles Ergebnis dabei herauskommt.

00:33:05: Wie sind die Vertreter aufgestellt?

00:33:09: durchaus im Sinne des Wunsches einer Gesellschaft, die divers sein soll auch in diesem Ausmaß.

00:33:16: Es gibt Fraktionen wo deren Vertreter hervorragend aufgestellt sind und im Thema wirklich verhaftet sind.

00:33:27: Tendenziell sind das die kleineren Fraktionen die hier auf wirklich Fachkompetenz, Ausbildung und natürlich auch politische Eloquenz Wert legen.

00:33:40: Bei den Vertretern größerer Parteien kommt es durchaus vor, dass Leute für einen Bereich nominiert werden – sehr respektable Persönlichkeiten!

00:33:51: Nur leider haben sie halt vom Bereich Immobilien oder Mitrecht keine Ahnung und das sieht man immer wieder.

00:33:59: Mein Wunsch wäre natürlich wenn ich schon ein Bereichsprecher für einen bestimmten Bereich ist dann schadet ein Grundwissen oder eine Ausbildung in diesem Bereich nicht.

00:34:11: Wie viele Angebote hast du schon bekommen, ein politisches Mandat zu übernehmen?

00:34:15: Es hat schon mehrere Angebote gegeben aber wir wollen ja doch lieber seriös arbeiten und deswegen bleiben wir in der Privatwirtschaft!

00:34:26: Das war also ein wunderschönes Schluss.

00:34:28: Wenn ich mir was wünschen würde... Dann wird es wirklich Alex, vielleicht kriegen wir das hin.

00:34:32: Dass wir mal einen Vertreter oder eine Vertreternin von der Politik zu uns in den Podcast kriegen.

00:34:39: Kennste meinen Ehrgeiz bei Einladungen?

00:34:41: Ja,

00:34:41: da müssen wir schauen dass man hingelegt.

00:34:43: Das wäre unser frommer Wunsch.

00:34:45: Aber wir haben einen Soft-Einstieg bekommen.

00:34:49: aber im Ernst ist es wirklich interessant weil dieses Kochen im eigenen und sich gegenseitig... Und ich muss sagen, da sind wir auch in der mobilen Wirtschaft ein bisschen selbst schuld bei Veranstaltungen sich gegenseitig anjammern.

00:35:03: Ihr seid da ein Beispiel, ihr geht es wirklich in die.

00:35:06: keine Konfrontationen im Diskurs und nur so kann man eventuell bewegen.

00:35:14: Hast du das Gefühl oder die Hoffnung dass durch eure Arbeit sich die Politik oder das politische Engagement im Interesse von uns ein Stichwort wohnen besser?

00:35:28: In Nuancen, ja es gibt auch immer wieder den Anstoß das Mietrechtsgesetz zu überarbeiten und zu novellieren in eventuell neu zu kodifizieren.

00:35:42: Es scheitert mir unter unserer Realität die traditionelle linke Reichshälfte würde bei der Neukodifzierung stichwort allgemeines Wohnrecht alle Als Basis die gesetzlichen Bestimmungen des geregelten Bereichs hernehmen, jede für den Mieter oder die Mieterin positive Ausnahme sacrosanct und muss in Stein gemeißelt werden.

00:36:10: Und auf dieser Basis könnte man arbeiten.

00:36:12: Wurden ländische Richtwerte zum Beispiel?

00:36:13: Genau!

00:36:14: Das ist natürlich eine Herangehensweise, die nicht von Erfolg gegrönt sein wird sondern... Jeder von uns versteht, dass man einen gerechten Ausgleich zwischen Mieterinnen und Mietern auf der einen und Eigentümer auf der anderen Seite haben muss.

00:36:30: Und hier wäre es sicherlich notwendig verkrustete Strukturen aufzuheben auch um hier ein faires modernes Mietrecht zu schaffen das auch den Investoren ermöglicht ein Angebot zu schaffen dass hier die Mietpreise auf einem vernünftigen Tragbarnniveau bleiben so dass sich für den Investor rechnet und für die Mieterin, für den Mieter lesbar bleibt.

00:36:55: Dann würde ich sagen bleiben wir in guter Hoffnung dass sich da was

00:36:59: tut

00:37:00: und wie als Minderheit in der Immobilienwirtschaft oder die Immobilienwirtschaft als Mnderheit und vielleicht nicht so attraktiver Wählergruppe nicht komplett überrennt wird.

00:37:11: Den Rest fragen wir dann die Politikerin, die bei uns zu Gast ist.

00:37:14: Lieber Lou, herzlich Dank!

00:37:16: Danke für die Einladung.