TRP #31 - Irena Gogl-Hassanin über Kurzzeitvermietung: legitimes Geschäftsmodell oder Problem für den Wohnungsmarkt?

00:00:06: Herzlich willkommen zur aktuellen Folge von The Real Pain.

00:00:09: Sommerzeit ist Ferienzeit und Ferienzeiten ist auch Kurzzeit, Vermietungszeit, Airbnb-Zeit.

00:00:16: Viele von uns mich eingeschlossen buchen ja mittlerweile nicht nur ausschließlich Hotels sondern eben auch Airbnbs.

00:00:24: Und zu diesem Thema da hat es ja vor zwei Jahren große Änderungen insbesondere in Wien gegeben bzw.

00:00:30: auch in Tirol haben wir uns heute die Irena Gogl-Hassanin eingeladen.

00:00:35: Wir freuen uns sehr, Irena, dass du da bist.

00:00:37: Vielleicht magst du dich kurz vorstellen und magst uns vielleicht gleich zum Einstieg deine Meinung zur Kurzzeitvermietung und entsprechend um Regelungen mitteilen?

00:00:46: Ja vielen Dank für die Einladung!

00:00:48: Also Irena Gogl-Hassanin mein Name.

00:00:51: ich bin Rechtsanwältin in Wien tätig seit doch einiger Zeit im Immobilienrecht circa neun Jahre beschäftige ich mich auch immer wieder vermehrt mit Themen rund um die Kurzzeitvermietung.

00:01:06: Warum?

00:01:07: Weil wir selbst Apartment Vermieter sind in der Familie, wir dachten damals dass das eine gute Idee ist.

00:01:15: Das war noch bevor Divina bei Ordnungsnovelle gekommen ist, das hat uns alles ein bisschen erschwert.

00:01:21: aber wie wir heute noch hören werden es gibt wenn auch mühselige Wege rundherum.

00:01:30: Ich glaube, dass die Kurzzeitvermietung generell eine Ferien-Vermietung zu Österreich dazugehört.

00:01:37: Das ist erst durch Airbnb und deswegen... ich hasse das Wort Airbnb Vermietung!

00:01:45: Ah du machst Airbnb?

00:01:47: Was soll das

00:01:47: heißen?!

00:01:48: Ich mache nicht Airbnb sondern ich vermiete eine Wohnung zur Ferienzwecken.

00:01:54: Das ist historisch in Österreich immer schon so gewesen, besonders am Land.

00:02:00: viele Leute ... In den Skigebieten zum Beispiel.

00:02:03: Viele Leute haben ein Haus gebaut und dann noch zwei kleine Wohnungen dazu, die sie dann an Touristen vermietet haben.

00:02:11: Und das ist auch völlig in Ordnung so!

00:02:14: Oder Urlaub auf dem Bauernhof?

00:02:15: Ist ja genau das Gleiche!

00:02:16: Ja genau, Urlaub im Bauernhofs, genau dasselbe.

00:02:19: Und es ist nicht.

00:02:20: in Verruf.

00:02:22: kommt eine Plattform, die es den Menschen leichter macht an diese Immobilien heranzukommen für ihren Urlaub und dann wird das Ganze auf einmal schlecht geredet.

00:02:34: Wir haben sehr kurz eine Einladung angesprochen in Wiener Bauordnung.

00:02:37: Vielleicht magst du uns kurz – für alle Hörerinnen und Hörern, die sich noch nicht so intensiv damit beschäftigt haben – sagen was vorher möglich war?

00:02:46: Und was hat die Bauordnungsreform da jetzt eingeschränkt im Zusammenhang mit der?

00:02:51: Kurzzeitvermietung, ich sage jetzt nicht Airbnb von mir.

00:02:56: Ja also vor der Bauordnungsnovelle war es so dass man in allen Zonen Wiense die nicht als Wohnzone deklariert waren unbeschränkt kurz Zeit vermieten konnte.

00:03:13: Das hat sich jetzt insofern geändert, als man hier maximal fünfzig Prozent der Flächen, die nicht in der Wohnzone liegen vermieten darf.

00:03:24: Aber auch nur wenn es hierzu eine entsprechende Widmung gibt.

00:03:29: Das bedeutet kurz gesagt jeder, der eine Wohnung in einem Haus im vierzehnten, fünfzehnte und sechzehntenten zum Beispiel die Kurzzeitvermietung nicht durchführen kann, sofern nicht diese Wohnung in Apartment umgewitmet wurde.

00:03:45: Diese Umwidrungen kommen wir wahrscheinlich auch noch dazu ist sehr schwer weil man da die Zustimmung an der Eigentümer braucht und viele Hürden durchlaufen muss.

00:03:54: Es gibt die Möglichkeit eine Ausnahmebewilligung zu beantragen also man widmet die Wohnung nicht um aber man bekommt eine Ausnahmebewilligung dieser fünf Jahre befristet.

00:04:04: Aber auch hierzu gibt es Hürde wenn man sich insbesondere die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer.

00:04:10: Das Ganze ist natürlich einfacher, wenn man eigentlich immer das ganze Haus ist aber sie sind ja nicht immer die Großgrundbesitzer der Kurzzeitvermittlung machen sondern es sind hauptsächlich die Menschen die ein zwei Anlegerwohnungen haben und sich ein bisschen mehr als den Richtwertmitzins dazu verdienen wollen.

00:04:28: zum Mitzins kommen wir wahrscheinlich auch noch.

00:04:33: Es hat sich insofern auch was positiv verändert, als man jetzt auch in der Wohnzone vermieten darf.

00:04:41: Das war vorher gänzlich ausgeschlossen aber jetzt kann man bis zu zwanzig Prozent der Flächen in der Wohnzone unwitmen lassen und dann kann man auch diese Objekte kurzzeit vermitteln.

00:04:51: also ein kleiner positiver...

00:04:54: Zwei Prozent von welcher Fläche?

00:04:56: Ja die Berechnung ist eine Wissenschaft für sich.

00:05:00: Es geht um die Wohnflächen, wobei das Erdgeschoss nicht mitgerechnet ist vom Gesamthaus.

00:05:08: Und da muss man dann auch aufpassen bei den Umwidmungen dass diese zwanzig Prozent sich nicht in einem Stockwerk liegen sondern sich das verteilt weil wenn... Da gibt es dann auch wieder unterschiedliche Auslegungen bei den einzelnen Behörden die dafür zuständig sind.

00:05:25: Das ist ja grundsätzlich die Baupolizei zuständig aber in jedem In jeder Region gibt es dann wieder eine eigene Stelle und die Hand haben das leicht unterschiedlich.

00:05:35: Also grundsätzlich sagt man, wenn mehr als fünfzig Prozent eines Geschosses umgewitmet werden soll, dann wird das wieder als Neubau betrachtet und das hat natürlich wieder zusätzliche Auflagen insbesondere was die feuerpolizeilichen Bestimmungen betrifft mit sich.

00:05:55: Ja vielen Dank, vielleicht bevor wir gleich zu sehr ins Detail kommen würde ich gerne noch auf einer Metaebene drüber sprechen.

00:06:03: Woher kommt eigentlich diese Diskussion?

00:06:05: auch detailweise politisch polarisiert geführte Diskussionen zur Kurzzeit von Mittungen?

00:06:09: Also wir haben in Wien derzeit ein sehr herausforderndes Umfeld für Wohnungssuchende und korrigiere mich mit meiner Wahrung wenn es geht natürlich bei den politischen Themen oft darum dass Wohnungen irgendwie dem Markt, dem Wohnungsmarkt entzogen werden.

00:06:26: Ja das nenne ich jetzt einmal so.

00:06:28: Wir haben da die Zahlen angeschaut und es ist recht spannend im internationalen Vergleich.

00:06:33: also wir haben in Wien einen Wohnungsbestand von ca.

00:06:35: eins Komma fünf Millionen Wohnungen.

00:06:37: Es sollen circa zwanzigtausend Wohnungen kurzzeit vermietet werden, da weiße ich aber nicht.

00:06:43: bitte ein vielleicht ein Kommentar nämlich Ich kann mir vorstellen dass die Zahlen hier sehr stark schwanken sozusagen die Dunkelziffern und ähnliches sind zwanzigtausend Wohnungen, einen Prozent des Wohnungsbestandes.

00:06:55: In Paris sind es schon zwei bis drei Prozent die der Kurzzeitvermittlung zugeführt werden und ganz dramatisch ist es in Spanien.

00:07:04: In Barcelona sollen das zwanzich Prozent des Wohnungsbestands sein – die Kurzzeit-Vermittung.

00:07:10: Und in Lisbon noch höher und beide Länder planen ich sage jetzt Salop alleinhaft ein Verbot ab zwanzig, achtundzwanzig für Kurzzeitvermietung.

00:07:23: Wie ist jetzt das Einzuordnen hier?

00:07:25: Was ich angesprochen habe sozusagen dieses Grundrauschen im Hintergrund wie stark wirkt es ein und wie vor allem wird's weitergehen?

00:07:33: der Trend?

00:07:33: weil an den Zahlen hab' ich gerade jetzt gezeigt dass wir in Wien ja noch eine relativ niedrige Quote haben.

00:07:39: wie siehst du das?

00:07:41: also?

00:07:41: Ich halte dieses Argument, es werden Wohnungen in den Wohnraum entzogen für ein sehr polemisches Argument mit Zahlen wie du schon gesagt hast nicht belegbar ist.

00:07:53: Das wirkt gut!

00:07:54: im Wahlkampf.

00:07:56: Wir brauchen mehr Wohnungen, weil ja wir brauchen mehr Wohnungen.

00:07:59: aber der Grund warum wir eine Wohnungsnot haben ist nicht dass Wohnungen auf Airbnb oder anderen Plattformen kurzzeit vermietet werden sondern aus meiner Sicht die Problematik eher das die Rahmenbedingungen für den Neubau in Österreich extrem schwierig sind.

00:08:15: Das sieht man auch dass neue Bauprojekte kaum mehr realisierbar sind Und da spielt natürlich aus meiner Sicht schon auch die Mitzinspolitik der Regierung oder der Regierungen eine Rolle und auch die Restriktionen, die das Mitrechtsgesetz bei der Mitzinspildung mit sich bringt.

00:08:41: Das spielt dann wieder hinein warum Vermieter oder warum Eigentümer von Wohnungen sich Alternativen überlegen, statt eine Wohnung zu vermieten.

00:08:56: Hier andere Nutzungsmöglichkeiten, sich anzusehen soweit das möglich ist weil die Mitzinsbildung in Österreich natürlich schon sehr restriktiv ist.

00:09:07: Weil man halt einfach die Flomanze zweimal langfristig vermietet.

00:09:10: dann hat man die Mitzensbindung insbesondere im Altbau.

00:09:14: und wenn du jetzt mal noch kurz Zeit Vermietung machst Arbeitswohnungen, z.B.

00:09:18: was Maximal Sex wohnt, monate und so weiter ist man nicht aus den Mittwochsgesetze raus und kann ihn mittens quasi frei vereinbaren.

00:09:24: Zum Beispiel auch?

00:09:25: Ich finde das ja... Ich finde ganz offen, die Mitzinsbindung im Altbau auf den Richtwert mit sind völlig absurd.

00:09:33: Das sind die Häuser, die am meisten in Standsetzung und Instandhaltungskosten verursachen.

00:09:38: Und dort darf man den geringsten Mitz ins Verlangenen.

00:09:43: Sind auch meist die Häuse an dem besten Lack?

00:09:45: Ja, sie meisen sich ... ja!

00:09:46: Und das sind aber auch die Häuser, die Wien ausmachen.

00:09:48: Wir wollen ja die Altbauten nicht verlieren, sondern wir müssen sie eigentlich schützen.

00:09:52: Wir müssen die Eigentümer, die bereit sind diese Altbauden noch zu halten Und wie gesagt, das sind nicht alles Großgrundbesitzer.

00:09:59: Auch wenn jemand ein Haus erbt – ein Zinshaus?

00:10:03: Dann ist das oft mehr Belastung als Segen!

00:10:07: Das darf man auch nicht vergessen.

00:10:08: Also ich finde es sehr schade, dass die Politik die Wahrnehmung so ein bisschen gedreht hat.

00:10:16: und jetzt, wie gesagt ... Ich glaube, die zwanzigtausend Wohnungen, die du erwähnt hast, sind fast überzogen weil ich habe mich jetzt auch noch kurz informiert Auf Airbnb gibt es circa momentan vierzehntausend Inserate, wobei natürlich Airbnb nicht die einzige Plattform ist auf der Wohnungen vermietet werden oder angeboten werden können.

00:10:38: Aber davon sind auch sehr viele Zimmer und dafür sind auch tatsächlich Wohnungen, die nur teilweise vermietet gemeint, also selbst genutzt werden.

00:10:54: Und diese Möglichkeit bietet die Bauordnung ja auch, dass du neunzig Tage im Jahr deine Wohnung vermieten darfst ohne dass du irgendwelche Genehmigungen brauchst.

00:11:06: Herr Gänzen, das kommt da noch zu den Zahlen und etwas entwaffnend für die Polemik der Leerstand ist höher.

00:11:13: Also die Leerstandszahlen wenn man denen glauben kann bei Wohnungen sind höher als jeder kurze Zeitvermittlung prozentuell?

00:11:19: Ja!

00:11:19: Und doch absolut damit sein

00:11:22: Das sieht man dann auch, dass die Kurzzeitvermittlung eben nicht den Wohnraum entzieht.

00:11:26: Sondern andere Maßnahmen, die von der Regierung gesetzt werden oder die halt nicht geändert werden, sag ich jetzt mal.

00:11:32: Also es ist ja etwas Historisch Gewachsenes und niemand traut sich das zu ändern leider.

00:11:40: Gibt es eigentlich einen anderen?

00:11:41: Wir haben in Wien schon wahnsinnig viel gesprochen aber gibt es eigentlich auch in anderen Bundesländern... oder in anderen Landeshauptstätten diese Einschränkungen, wie es sie in Wien gibt wahrscheinlich nicht so streng.

00:11:53: In Tirol haben wir wieder ein anderes Thema mit den Zahnwohnsitzen aber wie ist das keine Ahnung?

00:11:59: In den anderen Bundesländern hat man die starken Einschränkungen die es in Österreich gibt nicht.

00:12:07: Aber es gibt schon Bestimmungen, die das zum Teil einschränken.

00:12:12: Aber die findet man dann mehr im Raumordnungsrecht und nicht in der Bauordnung.

00:12:18: Und in anderen Bundesländern hat man auch nicht das Problem, dass man so viele Altbauten hat die an den Richtwert gebunden sind und auch das Mitzinsniveau generell weil die Nachfrage nicht so hoch ist.

00:12:34: Ist auch im frei vereinbarten Mitz ins Anders.

00:12:37: Das heißt, das gleicht sich wieder ein bisschen aus und auch der Tourismus is in anderen nicht so stark wie in Wien.

00:12:50: Wien ist ja eine ganzjährige Destination mittlerweile, da ist sogar der Sommer das fast das Schlechterste abgesehen von jener Februar wo überall die Leute alle zu Hause bleiben aus einem Skigebieten.

00:13:08: aber sonst hat man in anderen Bundesländern in Burgenland zum Beispiel, hat man ein paar Monate im Sommer wo die Leute interessiert sind dann den Neusiedlersee zu fahren und sonst ist dort nix.

00:13:21: Wie ist das in Salz?

00:13:23: In Salzburg zeige ich Ihnen Tirol.

00:13:26: Jetzt haben wir einen Kitzbild.

00:13:27: Ich komme mich da jetzt nicht so gut aus mit der Firma.

00:13:30: Da hat sich das Thema gegeben dass mein Kitzbil keine zwei Wohnsitzer mehr anmelden darf oder sollte also dann zu einem und dann Gerüchte gaben, da kommt ein wahnsinniger Preis verfallweitskauft.

00:13:44: Da kann ich mir die ganzen Schalees und was, was sie dort

00:13:46: sind.".

00:13:46: Ja also in Tirol ist tatsächlich das ist so ein bisschen... Also ein anderes Problem als in Wien.

00:13:55: aber die versuchen auch massiv die Kurzzeitvermietung einzuschränken bzw eben nicht nur die Kurzzeitvermittlung sondern auch die Selbstnutzung zu Ferienzwecken weil sie befürchten dass die Gemeinden ausgehöhlt werden und dort kein echtes Leben mehr stattfindet.

00:14:14: Und Kitzbühle ist halt das Paradebeispiel, weil es auch so nah an München ist und sehr viele Münchner dort zwei Wohnsitze begründet haben und dann in den Monaten nicht viel los ist.

00:14:27: Die Stadt ist sehr leer.

00:14:29: Und das ist was die Gemeinde, was die Politik dort ändern möchte.

00:14:33: und die lösen das über das Raumordnungsrecht.

00:14:36: Das heißt sie schränken bei Neubauten... die Widmungs-Möglichkeit der einzelnen Einheiten ein.

00:14:47: Und da sagen sie, wir haben schon genug Zweitwohnsitzwidmungen und wollen nicht mehr.

00:14:53: Das bedeutet wenn du etwas baust dann kannst du das nur bauen indem du dort einen Hauptwohnsitz begründest.

00:15:00: Das ist natürlich ein Problem für Entwickler, die jetzt sagen okay wir bauen hier tolle Chalets aber wir können die nur an jemanden verkaufen der dort seinen Hauptwonsitz begründen möchte und das ist schwierig.

00:15:15: Aber das ist jetzt nicht nichts außergewöhnliches, weil es gibt der Fiddergemeint nach in Niedersdreich

00:15:19: usw.,

00:15:20: wo du eine Kunstschutzkaufst innerhalb einer gewissen Zeit deine Bauverpflichtung hast, was du dort habt und sie zu begründen hast.

00:15:25: Ich denke ich noch ein Brothers example vielleicht jetzt im Vergleich zur Kitzbühle aber an Gemünt, da hast du den Grund mehr oder weniger geschenkt krieg, wenn du dort hattest, wo du uns jetzt begründest

00:15:33: zum Beispiel.

00:15:36: Andere Intention hat man natürlich versucht Leute dort wieder anzusiedeln und nicht so wen in Tirolkitzbilden zu versuchen, aber auch eigentlich das gleiche oder versucht man ja auch Leute da wieder ganz ehrlich anzu sieben.

00:15:48: Genau, genau.

00:15:49: Wenn wir das machen hier andere Gemeinden auch dann gibt es in Italien diese ein Euro Häuser, die machen genau dasselbe, die wollen halt immer Gemeinden wieder beleben.

00:15:56: und das verstehe ich schon, dass man sagt Ja gut, ich möchte auch ein Leben abseits des Tourismus in dieser Gemeinde haben und bei den Gemeinden ist es ja anders als in Wien, so dass der Platz auch beschränkt ist.

00:16:12: Das ist ja nicht so groß dort.

00:16:15: Aber grundsätzlich glaube ich so wie gesagt aber gerade in den Skigebieten schon sehr wichtig das man diese Balance hält.

00:16:23: Dass man sagt okay ja es ist wichtig natürlich das Einheimische und Anführungszeichen dort leben und den Ort beleben.

00:16:33: Aber es ist natürlich genauso wichtig, weil ja viele dieser Gemeinden vom Tourismus leben.

00:16:38: Dass man ausreichend Möglichkeiten gibt dass Touristen dort ihre Urlaube verbringen können.

00:16:46: und wie gesagt nicht jeder will ins Hotel.

00:16:48: Gerade Familien sind das Paradebeispiel.

00:16:52: die Ferienwohnungen anmieten ich auch.

00:16:58: Ich möchte ein bisschen auf die Zahlen kommen.

00:17:00: oder zum Geschäftsmodell.

00:17:03: Wir haben schon vorhin gesagt, dass der Airbnb jetzt nur normalerweise einfach so eine bekannte Plattform ist.

00:17:09: Wird das oft als Begriff herangezogen für Kurzzeitvermittlungen?

00:17:15: Die Zahlen sagen bitte korrigieren mich da aber sofort, dass die durchschnittliche ADR, also die Durchschnittlich-Nächtigungsmiete, die bezahlt wird zwischen hundert, zwanzig und hundreddreißig Euro liegt...

00:17:31: ...pro Nacht!

00:17:33: Ist das für dich plausible?

00:17:35: Das kann schon hinkommen.

00:17:36: Wobei es sehr viele Wohnungen gibt, gerade in den Außenbezirken die für erheblich weniger vermietet werden und das hängt sehr stark auch von der Lage also ein U-Bahn näher ab und auch welchen Standard die Wohnungen haben.

00:17:53: Und muss man fairerweise dazu sagen dass die Auslastungszahlen scheinen zumindest nach unseren Quellen deutlich niedriger.

00:18:00: zu seines Modellbereich, der wird so von Sechzig Prozent oder unter Sechzig Prozent gesprochen.

00:18:05: Was natürlich das auch wieder relativiert.

00:18:07: Richtig!

00:18:08: Aber Fakt ist es ging über einer klassischen, auch einer freien Miete oder frei vereinbarten Miete.

00:18:16: ein grundsätzlich ein attraktives Geschäftsmodell.

00:18:20: Ja also attraktiver man wird nicht reich.

00:18:22: dadurch ja sag ich auch Oft wird so der Eindruck erweckt, wenn ich jetzt meine Wohnung auf LBNB vermiete.

00:18:32: Anstatt dass sich sie langfristig an einen normalen Mieter vermittelt, dann werde ich reichen.

00:18:37: So ist es nicht.

00:18:38: Es ist auch sehr viel Aufwand dahinter.

00:18:40: Das darf man nicht vergessen.

00:18:42: Die Wohnung muss jedes Mal gereinigt werden.

00:18:49: Sie müssen mit Blierzeilen sein.

00:18:50: Es muss ... Der Intervall... der Instandhaltungssetzungen und Instandhaltungen ist viel höher als in einer langzeitvermitteten Wohnung.

00:19:02: Auch der buchalterische Aufwand ist viel größer, deswegen gibt es ja auch Firmen die das für Eigentümer übernehmen, die natürlich dadurch dass sie das hauptberuflich machen den Umsatz steigern können.

00:19:18: aber der Aufwand is immense.

00:19:23: Eine Frage noch, du hast das schon erwähnt.

00:19:25: In Wien, ich muss jetzt wieder in Wien heranziehen weil es doch eine sehr große Zeit für mich

00:19:31: ist.

00:19:31: Soll man meistens so erzählen?

00:19:35: Ist ja die Baupolizei die M-A-CM-Ausseg zuständig für die Überwachung.

00:19:39: ein bisschen aus dem Nähkässchen geplaudert.

00:19:42: Wie funktionieren die Kontrollen?

00:19:44: wie laufen die ab?

00:19:44: wie häufig sind die und wie werden sie vorgenommen?

00:19:51: Die Baupolizisten kommen meistens in der Früh klopft an, an die Wohnungen und wie sie die Wohnung aussuchen.

00:20:00: Das sind entweder eigentlich zu neunzig Prozent Meldungen von Nachbarn.

00:20:08: oft sind die anonym aber die Sagen an dieser Adresse wird kurzzeit vermietet Und dort geht die Baupolizei dann hin dass Sie selbst recherchieren und an die Adressen kommen.

00:20:20: Das ist wirklich vernachlässigbar klein dieser Prozentsatz.

00:20:27: Wenn Sie in booking.com recherchieren, findet man die Adressen nicht so leicht weil nur die Gegend sichtbar ist wo sich dieses Objekt befindet.

00:20:42: aber großteils sind Hinweise von Nachbarn die sich beschweren über Lärm oder andere Themen.

00:20:51: Also das heißt die Baupolizei kommt in der Früh hin, kauft an.

00:20:55: Schaut dass sie zum zwischen sechs und sieben in der Früter ist, dass sicher ist dass die Gäste noch da sind und dann fragen Sie die Geste warum?

00:21:04: Sind sie die Mieter oder wohnen sich hier langfristig oder sind sie hier noch vorübergehend?

00:21:11: haben sie eine Buchung und die Miete zeigen ihnen dann meistens ja ich habe eine Buchungen und dann sagen sie danke auf Wiedersehen und gehen Und dann wird an den Eigentümer oder den Vermieter, meistens sind ja die Eigentömer, die das machen.

00:21:26: Es gibt zwar noch Einzelfälle wo der Eigentürmer die Wohnungen vermietet an jemanden der das dann betreibt aber da sind meistens die schon umgewitmet sind mittlerweile und dann geht der Prozess los.

00:21:42: Dann wird ein Brief geschickt mit der Vorderaufforderung zur Rechtfertigung weil der Sachverhalt geschildert wird, wie er von den Beamten verantwortet wurde.

00:21:52: Dann kann man Stellung nehmen dazu und wenn es ein erst Vergehen ist sozusagen also wenn die Wohnung nicht schon vorher am Radar war dann ist es oft noch so besonders wenn das jetzt zum Beispiel ein Vermieter ist der nur eine Wohnung vermietet hat dass dann eine Verwarnung ausreicht, also es gibt zwar die Möglichkeit sehr hohe Strafen zu verhängen.

00:22:20: Aber das wird beim Erstvergehen in den wenigsten Fällen gemacht und dann sollte man es

00:22:25: unterlassen.".

00:22:26: Letzte Frage dazu zum Thema.

00:22:27: Gibt es eine eigene Abteilung bei der M-A-CM?

00:22:29: Oder sind das die, die auch andere baupolizeiliche Themen begutachten und in der Stadt unterwegs sind?

00:22:38: Also sie haben jetzt eine Taskforce für diese Kurzzeitvermietung errichtet.

00:22:44: Es sind einige Beamte, die wirklich ausschließlich diese Überprüfungen machen.

00:22:49: wie viele es momentan sind weiß ich ehrlicherweise nicht aber die Stadt hat generell ein Personalproblem und ich glaube das wird nach außen hin kommuniziert als wären's mehr als es tatsächlich ist, wenn ich das jetzt einmal so behaupten kann.

00:23:09: Ich habe, das hat ja damals wie Triple Fertig gestellt worden ist sind ja da wahnsinnig viele Wohnungen eben mit dem Gedanken der Kurzzeitvermietung gekauft worden.

00:23:19: Es war dann natürlich wieder so wie diese Bauernungsnovelle durchgegangen ist.

00:23:23: es war dort ein Riesenthema dass viele Käufer von diesen Wohnungseigentumsobjekten gesagt haben sie sind jetzt e-Geschäftsmodell funktioniert da jetzt nicht mehr.

00:23:36: Weißt du, kennst du Fälle davon?

00:23:38: Wie sind die dann weitergegangen?

00:23:40: Haben sie geklagt.

00:23:41: Wen haben die geklagt?

00:23:42: Gibt es überhaupt eine Möglichkeit zu klagen?

00:23:45: Was gibt's dafür?

00:23:46: Wenn ich jetzt eine Wohnung gekauft habe in einer Rechtslage, wo das noch möglich war, die Kurzzeit zu vermieten und jetzt ist das nicht mehr möglich.

00:23:56: Ich kenne diese Diskussionen und das hängt sehr stark vom Kaufvertrag ab.

00:24:01: Was wurde dort vereinbart?

00:24:04: Üblicherweise ist es nämlich schon so, dass in Kaufverträgen Gesetzesänderungen in der Zukunft keine Gewährleistungsansprüche auslösen.

00:24:13: Das heißt, man kauft den Iststand – zum Iststand war es möglich -, dass das für immer so bleibt ist normalerweise jetzt nicht etwas, was man gewährleistet.

00:24:26: Wenn das als Verkaufsargument genutzt wird, dann war es zu dem Zeitpunkt ja auch richtig.

00:24:33: Also zu diesem Zeitpunkt kann man es machen und da hängt davon ab, wie diese Aussage war.

00:24:40: Also wenn der gesagt hat sie können jetzt für die nächsten zwanzig Jahre dort die Wohnung Kurzzeit vermieten und sich eine goldene Nase verdienen naja dann wird man diese Aussagen näher unter die Lupe nehmen müssen.

00:24:53: wer hat sie gemacht?

00:24:55: War das der Markler?

00:24:57: War es der Bauträger?

00:24:59: Und wie wurde dieser Aussage im Vertrag verarbeitet?

00:25:04: Wenn das wirklich so extrem war, dass das wirklich die einzige Kaufentscheidung oder die maßgebliche Kaufentschaltung, dass man das jetzt für einen gewissen Zeitraum machen darf.

00:25:17: Dann kann man sich schon überlegen ob man hier eine Rückabwicklung des Kaufvertrags prüfen sollte im Hinblick auf einen Irrtum der eben die Kaufentsscheidung maßgeblich beeinflusst hat.

00:25:31: Aber wenn einfach nur gesagt wurde damals, wir können es kurzzeit vermieten und das steht auch im Wohnungseigentumsvertrag so drin.

00:25:37: Und dass das möglich ist und sich dann danach die rechtlichen Rahmenbedingungen ändern und die Kurzzeitvermietung nicht mehr zu diesen Bedingungen möglich ist wie sie es beim Kauf fahre, dann wird man wahrscheinlich wenig daraus machen können.

00:25:55: Dann hat man wirklich?

00:25:56: Da hat man einfach gleich.

00:25:59: Wenn sich die Steuerbedingungen auf ewig gleich sind, dann ist das ein Risiko, dass man mit sich nimmt.

00:26:08: Das ist höhere Gewalt.

00:26:13: Okay,

00:26:14: d.h.,

00:26:14: man hätte die Möglichkeit, wenn es irgendwie dezidiert angesprochen oder wenn es die Coventryne beeinflusst hat, sich beim Bauträger und Fährkäufer... Schadensfrei zu halten oder in irgendeiner Art und Weise das zu versuchen, aber sonst andere Möglichkeiten hat man wirklich nicht.

00:26:30: Nein, nein!

00:26:31: Also das ist das Einzige und das ist auch sehr beschränkt möglich.

00:26:34: Das will ich noch dazusagen.

00:26:36: Das hängt wirklich sehr stark vom Einzelfall ab.

00:26:38: Wie ist das Verkaufsgespräch von Statten gegangen?

00:26:42: Was genau wurde gesagt Auch wenn es nur mündlich war, dann wird man wahrscheinlich ein Beweisproblem haben.

00:26:50: Wenn der Markler bei der Besichtigung gesagt hat Ja, Airbnb ist möglich, ihr könnt das machen Wie stark und wie konkret war diese Aussage?

00:27:06: Es wird schwierig, sage ich ganz ehrlich.

00:27:08: aber wenn man das gut dokumentiert hat und beispielsweise eine bestimmte Mindestzeit zu gesichert wurde, zu der es möglich ist.

00:27:20: Also ich zweifle das irgendjemand getan hat.

00:27:23: Ich glaube eher dass das einfach als Verkaufsargument genommen wurde.

00:27:27: Ihr könnt's machen was er gestimmt hat also insofern werden die Möglichkeiten sehr beschränkt sein.

00:27:33: Was hat man dann für eine Möglichkeit wenn man jetzt so eine Wohnung hat?

00:27:37: Wir haben jetzt drei Wohnungen im Triple-Kracht, die natürlich nicht von Eigenbedauern ganz langfristig vermieten.

00:27:42: Hat man irgendeine Möglichkeit, dass man doch die Kurzzeitvermietung macht?

00:27:47: Dass du hast, die zwanzigfünfzig Prozent ansprachten, was in der Wohnzone liegt oder nicht?

00:27:52: Nein, der Triple liegt nicht an der Wohnzone.

00:27:54: Also grundsätzlich könnten fünfzig Prozent des Gebäudes ungewitmet werden.

00:27:58: Was aber im Triple eine sehr theoretische Möglichkeit ist, weil es so viele Wohnungseigenten gibt und man müsste die Zustimmung... aller dieser Wohnung, der Wohnungseigentümer einholen.

00:28:09: Um eine Wohnung umzuwidmen.

00:28:11: und wenn dann mehrere ihre Wohnungen umwidmen wollen, dann fängt dann das Streit vielleicht an, wenn es mehr als fünfzig Prozent sind.

00:28:17: wer darf und wer nicht ist unmöglich.

00:28:19: also ich glaube es ist eine sehr unrealistische Möglichkeit hier eine Umwidmung zu bekommen.

00:28:24: genau dass selbe Problem hat man auch bei der Ausnahme Bewilligung.

00:28:28: Man könnte die Ausnahmebewilligung beantragen für fünf Jahre aber auch hierzu braucht man die Zustimmung aller Wohnungseientümer.

00:28:35: Je mehr es gibt, umso unrealistischer ist es.

00:28:38: Es ist ja schon bei einem... ...fünften Parteienhaus teilweise schwierig sinnvolle Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht umzusetzen wenn sich ein wohnungseigentimmer justerband dagegen stellt.

00:28:53: und dann kommt man noch mit so einer heiklen Frage wie die Kurzzeitvermietung haltig für sehr schwierig.

00:29:01: Gibt's denn irgendwelche Möglichkeiten?

00:29:04: Nein!

00:29:05: Das heißt, wenn ich gescheit bin, kaufe ich eine Wohnung für die Kurzzeitvermietung oder errichte eine Wohnung in einem Haus, das mir gehört.

00:29:18: Und vermiete diese Wohnung da drin einfach weil ich bei der Ein-Eigentümer kann dazu stimmen und kann sie gleich als Appartement widmen aus Neubau.

00:29:28: Was hat man wieder für uns schenken können?

00:29:32: Das wäre jetzt die einzige Möglichkeit für zukünftige Projekte.

00:29:36: Und das wird auch immer wieder gemacht, also ich habe gerade erst von einem Projekt in der Nähe des Westbahnhofs gelesen wo vier Einheiten im Bau als Apartments gewidmet werden und damit offiziell und zulässigerweise kurzzeit vermietet werden dürfen und zwar nämlich kurzzeit vermittelt Tageweise nicht nur die Dreißig-Tage, weil das könnte man vielleicht noch den Parteien im Triple mitgeben.

00:30:08: Ab dreißig Tagen können sie vermieten.

00:30:11: also dafür braucht es diese Umwidmung oder diese Ausnahmebewilligung nicht und das heißt dass könnte man dann monatlich machen oder eben diese sechs Monatsmitverträge was ja mit Expels sehr wohl auch gemacht wird.

00:30:25: Aber für Bauträger in der Zukunft ist das durchaus eine Überlegung wert, dass man je nachdem wo man jetzt in der Wohnzone ist oder nicht.

00:30:36: Dass man eine bestimmte Anzahl an Wohnungen im Neubau oder auch im Umbau bei Altbauten in Appartements widmet so dass man dann diese eben genau an die Investoren verkaufen kann die Interesse haben dieses Modell zu führen.

00:30:55: Aber wie könnte die Appartments auch langfristig vermieten?

00:30:57: Mit den Appartements habe ich dann noch beide Möglichkeiten, oder?

00:31:01: Nein.

00:31:06: Sie sind ja als Apartment gewidmet und nicht als Wohnung.

00:31:09: Und die Wohnung ist zu Wohnzwecken gewidmet... ...und die Apartments haben eine eigene Widmung, die sich mittlerweile so etabliert hat,... ...dass man sagt, die Apartment sind eben zur Kurzzeit-Vermittungszwecke.

00:31:22: Allerdings, und das ist jetzt auch so die Meinung wie in der Branche alle haben, die ich mit den Zivildechnikern besprochen habe.

00:31:30: Sollte man tatsächlich Langzeit vermieten wollen entweder man will ganz aufhören mit der Kurzzeitvermietung und das überhaupt in eine Wohnung umwidmen wollen dann wird die Behörde wahrscheinlich die letzte sein, die dagegen ist.

00:31:43: weil die Wohnung schaut ja gleich aus und sie ist jetzt baulich werden keine Maßnahmen erforderlich sein, weil eigentlich die Bedingungen oder die Voraussetzungen für die Apartment-Witmungen viel strenger sind als für die Wohnungswitmung.

00:31:56: Und auch wenn man sie temporär mal oder für eine Zeit langzeit vermietet, wird niemand in der Politik denke ich was dagegen haben, wenn ein Apartment als Wohnung vermietet wird weil man ja eben das Argument bringt dass Wohnraum entzogen wird.

00:32:15: und hier wird der Wohnraum da eigentlich nichts zu wohnzwecken gedacht ist den Wohnungssuchenden zur Verfügung gestellt.

00:32:24: Das ist aber jetzt keine juristische Antwort!

00:32:27: Ja, wir kommen schon wieder gegen Ende der Folge.

00:32:33: Ich möchte meine zweigeteilte Abschussfragung sind Wie organisiert ihr euch?

00:32:39: Du hast das Wort Branche genannt.

00:32:41: Es ist ein sehr junges oder auch nicht junges Gebiet.

00:32:46: Stichwort Ferien-Apartment, das gibt es schon lange.

00:32:49: Aber wie seid ihr organisiert?

00:32:51: Wie laufen die Prozesse mit der Politik, wie sieht das aus?

00:32:57: und dann die zweite Frage ist wo siehst du jetzt die Veränderungen in der nächsten Zeit?

00:33:03: was siehst Du zukommen auf eure Branche wenn ich das so meinen darf.

00:33:08: Und was sind auch die Wünsche?

00:33:13: Die Branche?

00:33:14: Es ist nicht wirklich sehr organisiert, sage ich jetzt einmal.

00:33:17: Es gibt einige Anwälte die in diesem Bereich beraten.

00:33:22: mit denen tausche ich mich auch immer wieder aus.

00:33:25: oder man hört halt was die Kollegen in diesen Bereich publizieren Meinungen äußern, das sind ja die Social Media schon sehr hilfreich dafür.

00:33:36: Es gibt in Wien einen Verband der Wiener Appartementvermieter, die auch immer wieder Veranstaltungen machen und sich versuchen mit der Politik auseinanderzusetzen und hier zu intervenieren.

00:33:51: Das ist leider ... Apartmentvermieter, die sich da jetzt in den Vorstand im Vorstand zusammengetan haben.

00:34:04: Die sind sehr bemüht muss man schon sagen.

00:34:07: aber die Politik ist da irgendwie sehr verfahren in ihren Meinungen und man hat dann nicht wirklich viele Chancen dort seine Ideen hineinzubringen leider.

00:34:24: Aber ich glaube es ist wichtig dass es dieses Sprachort gibt das diese awareness besteht, dass es eben hier den Bedarf auch gibt.

00:34:34: Dass es dem Tourismus etwas bringt, das Wirtschaftsleistung hier geschaffen wird.

00:34:41: und mein Wunsch wäre, dass das Mietrechtsgesetz komplett überarbeitet wird und diese Mietrechtsschranken fallen weil dann entspannt sich auch dieser gesamte Druck im Hinblick auf die Kurzzeitvermietung.

00:35:00: Und vielleicht sieht dann die Politik, dass sie sich eigentlich selbst im Wege stehen und viele Abatementbesitzer gerne Langzeit vermieten wenn Sie einen anständigen Mitzins dafür bekommen.

00:35:15: Also ich finde das war jetzt ein wunderschöner Schlusswort Insbesondere mit dem Wohnstimmer, der schon gest öfteren gewährt haben in unserer Portkastreil.

00:35:23: Liebe Irina, vielen Dank für deine Ausführungen!

00:35:25: Danke, dass du zu Gast hast und ich übergebe das letzte Wort an Alex.

00:35:30: Politiker einladen?

00:35:32: Wären wir schauen was da im Herbst spannend ist auf uns alle

00:35:36: zukommt.

00:35:38: Herzlichen Dank war wirklich sehr interessant.

00:35:40: Vielen Dank, vielen dank für die Einladung hat mir sehr viel Spaß gemacht.